Diagnostic de performance énergétique : enjeux et perspectives

Depuis 2021, les contours du diagnostic de performance énergétique ont évolué. De plus, de nombreuses obligations à destination des propriétaires reposent désormais sur son résultat.

La réglementation incite de plus en plus les copropriétés à se pencher sur la question de leur consommation énergétique. Selon la loi dite Climat et résilience, à compter du 1er janvier 2025, la performance énergétique d’un logement sera considérée comme un critère de décence.

Copropriétés : une mise à jour nécessaire

La loi a également prévu d’autres mesures pour encourager la rénovation du parc immobilier français. Elle a instauré l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif pour les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Ce DPE collectif est à renouveler tous les dix ans. Seules les copropriétés classées A, B ou C après le 1er juillet 2021 ne sont pas concernées. Cette obligation s’inscrit dans un calendrier dépendant de la taille de la copropriété. Ainsi la date d’obtention du DPE est fixée au :

• 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots à usage de logements, bureaux ou de commerces ;
• 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
• 1er janvier 2026 pour les copropriétés jusqu’à 50 lots.

Des mesures qui s’accumulent car le bilan de la France sur la question de la performance énergétique des logements n’est pas à la hauteur de ses ambitions. La loi de transition énergétique pour la croissance verte de 2015 fixe ainsi l’objectif à l’horizon 2050 d’un parc immobilier dont l’ensemble des bâtiments est rénové en fonction des normes « bâtiment basse consommation ».

Selon les chiffres de l’Observatoire national de la rénovation énergétique, sur les 30 millions de résidences principales que compte la France au 1er janvier 2022, environ 5,2 millions de logements (17 % du parc) seraient des « passoires énergétiques » (étiquettes F et G). Par ailleurs, 14,5% des passoires énergétiques se situent dans l’habitat collectif.

Diagnostic de performance énergétique, un changement de paradigme

Depuis 2006, le DPE renseigne sur la performance énergétique d’un logement (maison individuelle, appartement, immeuble collectif). Mais en 2021, le contenu de ce diagnostic obligatoire a été modifié. L’étiquette énergétique (de A à G) est désormais calculée en fonction de deux facteurs : la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre exprimées respectivement en kilowattheure d’énergie primaire et kilogramme équivalent de dioxyde de carbone (CO2).

Les seuils de chaque classe énergétique sont donc des « doubles seuils » : un logement est classé selon sa plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre. Pour rappel, le DPE est réalisé aux frais du propriétaire du logement et son tarif n’est pas réglementé. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.

« Cette nouvelle mouture a beaucoup rebattu les cartes. Les énergies fossiles sont assez pénalisées et inversement ce qui est en énergie électrique est mieux valorisé. L’étiquette des logements électriques a donc tendance à remonter », indique Édouard de Rugy, Dirigeant de Reanova. Un changement d’autant plus notable que le DPE a gagné en importance : désormais, de nombreux dispositifs de subvention sont calés sur ce nouveau DPE.

« Ce nouveau DPE est très favorable aux systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude qui utilisent des énergies renouvelables mais il est moins favorable à l’isolation. Or, cela peut provoquer un effet pervers en privilégiant le remplacement d’équipements dans des bâtiments mal isolés, plutôt que de mettre en place une isolation performante. Cela devient plus compliqué d’obtenir un gain énergétique de 35% uniquement avec des travaux d’enveloppe. Cela va à l’encontre de la logique de rénovation globale qui consiste à entamer d’abord une phase d’isolation pour ensuite travailler sur les équipements. Consommons moins, avant de consommer une énergie décarbonée », souligne Édouard de Rugy.

Ce nouveau mode de calcul pourrait d’ailleurs pénaliser certaines copropriétés qui souhaiteraient entamer des travaux de rénovation globale. « Dans les copropriétés en chauffage individuel, les travaux privatifs ne peuvent être intégrés dans le gain énergétique, il ne reste alors que l’enveloppe pour aller chercher les 35%. Or dans certains de cas de figure, il est impossible d’atteindre les 35% », alerte Édouard de Rugy.

Le DPE, un outil pour inciter les bailleurs à rénover leurs logements

La loi Climat et résilience ne s’est pas contentée de réformer le DPE, elle a en fait un outil pour inciter les propriétaires à rénover leurs logements. En effet, un DPE doit être fourni lors de la vente ou de la mise en location d’un logement. Pour intensifier la lutte contre les passoires thermiques, la loi a lié la valeur du DPE à l’autorisation de louer. Ainsi en métropole :

• À partir du 1er janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués.
• À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F seront interdits à la location.
• À partir du 1er janvier 2034, les logements classés E s’ajouteront à l’interdiction.

L’interdiction de louer n’est pas le seul levier sur lequel s’appuie la loi. Elle a également prévu une interdiction d’augmenter les loyers dans les logements énergivores (classés G ou F loués vides ou meublés). Ces mesures s’appliquent depuis le 24 août. Depuis cette date :

• En cas de nouvelle location, le loyer ne pourra excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
• En cours de bail, l’augmentation du loyer indexée sur l’indice de référence des loyers ne sera plus possible.
• La majoration de loyer à la suite de travaux d’amélioration sera également interdite.
• En cas de renouvellement de bail, la hausse de loyer possible si ce dernier est sous-évalué ne pourra plus s’appliquer au locataire.

Aucun contrôle n’est prévu par la loi, c’est le locataire qui dispose d’un recours contre son bailleur en cas de non-respect de ces obligations. Si aucun accord amiable n’est trouvé, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge. Dans ce cas, le juge peut décider de réduire ou suspendre le loyer du locataire voire de lui accorder des dommages et intérêts. Il peut également obliger le propriétaire à entamer des travaux nécessaires et fixer leur temps d’exécution.

Les réponses à vos questions sur le diagnostic de performance énergétique