Passoires thermiques : quelles nouvelles obligations ?  

Les passoires thermiques sont dans la ligne de mire du gouvernement. L’un des objectifs de la loi dite Climat et résilience promulguée le 22 août est d’encourager la rénovation de ces logements particulièrement énergivores, notamment en interdisant leur location.

Écarter les passoires thermiques du marché locatif, la volonté n’est pas nouvelle. La loi du 6 juillet 1989 et la loi Énergie et climat du 8 novembre 2019 proposaient déjà des mesures en ce sens, mais la loi du 22 août dite loi Climat et résilience franchit un cap supplémentaire. À compter du 1^er janvier 2025, la performance énergétique d’un logement sera considérée comme un critère de décence. Pour louer un logement, il sera impératif d’atteindre un niveau de performance énergétique minimal qui sera progressivement rehaussé.

L’échéancier prévu par la loi implique donc l’exclusion de la location des passoires thermiques c’est-à-dire des logements classés E, F ou G au titre du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) entré en vigueur le 1^er juillet 2021.  La classification du DPE va de A (Logement extrêmement performant) à G (Logement extrêmement peu performant). Elle est définie par la consommation totale d’énergie du logement et sa quantité d’émissions de gaz à effet de serre.

• À partir du 1^er janvier 2025, en métropole, les logements classés G ne pourront plus être loués.
• Le 1^er janvier 2028, les logements classés F seront interdits à la location
• Le 1^er janvier 2034, les logements classés E s’ajouteront à l’interdiction.

À noter, un calendrier plus souple est prévu pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte. Au 1^er janvier 2028, les logements classés G seront interdits à la location et les logements classés F le seront le 1^er janvier 2031.  

Passoires thermiques :  quelles sont les sanctions prévues ?

Dès 2025, si le logement loué ne respecte pas le seuil minimum de performance énergétique, le locataire disposera d’un recours contre son bailleur. Il pourra lui demander la mise en conformité du logement par la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Si aucun accord amiable n’est trouvé, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation et enfin le juge. Ce dernier peut contraindre le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires et déterminer leur délai d’exécution. Il peut décider de réduire ou suspendre le loyer du locataire voire de lui accorder des dommages et intérêts. Certains propriétaires échapperont cependant à l’obligation d’effectuer des travaux, c’est le cas pour : 

• Les logements en copropriété si le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal demandé ;
• Les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.

Passoires thermiques : des contraintes en matière de loyers

Pour inciter les propriétaires à rénover leurs logements, la loi prévoit également des mesures pour interdire les hausses de loyer, elles s’appliqueront dès le 24 août 2022. Sont concernés, les logements classés G ou F loués vides ou meublés. À partir de cette date :

• En cas de nouvelle location, le loyer du contrat de location ne pourra excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
• En cours de bail, l’augmentation du loyer indexée sur l’indice de référence des loyers ne sera plus possible.
• La majoration de loyer à la suite de travaux d’amélioration sera également interdite.
• En cas de renouvellement de bail, la hausse de loyer possible en cas de sous-évaluation de loyer ne pourra plus s’appliquer au locataire.

Autre levier, jouer sur l’attractivité de ces logements. La loi renforce la transparence des informations vis-à-vis des futurs locataires. Les propriétaires doivent désormais ajouter de nouveaux renseignements dans l’annonce présentant leur logement mais aussi dans le contrat de location. À compter du 1er janvier 2022, l’annonce devra indiquer le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage indiqué dans DPE et préciser l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation.  De plus, pour les logements classés F et G, elle devra comporter la mention « Logement à consommation énergétique excessive » et préciser que la consommation énergétique du logement ne devra pas excéder, en 2028, le seuil de consommation correspondant à l’étiquette E. Ces informations seront reprises dans le bail.

La rénovation globale, une méthode adaptée aux passoires thermiques

La consommation énergétique d’un bien a désormais un impact sur sa valeur financière. D’autant que la valeur verte, c’est-à-dire la valorisation engendrée par une bonne étiquette énergie, prend de plus en plus d’importance sur le marché immobilier. « Les coûts d’entretien et d’exploitation contribuent également à dévaloriser les copropriétés considérées comme des passoires thermiques, développe Édouard de Rugy, associé de Reanova. La rénovation globale permet de remédier à ce phénomène et de les requalifier. Gain énergétique, confort accru et modernisation architecturale sont au rendez-vous. La valeur des appartements est alors augmentée de manière substantielle. » Grâce à l’isolation par l’extérieur, la rénovation globale permet de réduire de manière significative les consommations de chauffage. « Elles peuvent être divisées par trois ou quatre dans une passoire thermique. Mais l’isolation permet également de mettre fin à la sensation d’inconfort liée au phénomène de paroi froide », indique Édouard de Rugy. Des bénéfices importants alors qu’un Français sur cinq dit avoir souffert du froid au cours de l’hiver 2020 pendant au moins 24 heures selon l’édition 2021 du tableau de bord de L’Observatoire de la précarité énergétique.

Des atouts qui s’ajoutent au soutien financier des pouvoirs publics. Le plan France Relance a rehaussé le budget du dispositif MaPrimeRénov’ de 2 milliards d’euros sur 2021-2022. Les propriétaires occupants, les bailleurs et les syndicats de copropriétaires peuvent profiter de MaPrimeRenov’ Copropriété depuis le 1^er janvier 2021. Cette aide est cumulable avec d’autres aides comme l’éco-prêt à taux zéro ou les certificats d’économie d’énergie. Les échéances sont proches, mieux vaut se pencher sur la question sans attendre.