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Économies d’énergie, gain de confort, envie d’agir pour l’environnement… les motifs sont nombreux pour entamer des travaux de rénovation. Reste que la question du financement est cruciale, le prêt collectif en copropriété est une option intéressante.
Si la réglementation incite à la rénovation globale, la question du financement est souvent un frein à la volonté des copropriétaires d’entamer des travaux. Pourtant, les pouvoirs publics ont créé de nouvelles aides pour aider les particuliers. En premier lieu, le dispositif Ma Prime Renov’ et son pendant pour l’habitat collectif MaPrimeRénov’ Copropriétés. Grâce à cette aide, la copropriété peut financer des travaux effectués sur les parties communes et des travaux sur les parties privatives déclarés d’intérêt collectif. Pour pouvoir prétendre à cette aide, les travaux menés par la copropriété doivent aboutir à un gain énergétique minimal de 35 %.
Le montant d’aide socle de MaPrimeRénov’ Copropriétés est de 25 % de la quote-part des travaux dans la limite de 3 750 € par logement. Deux bonus de 500 € par appartement peuvent s’ajouter en cas d’atteinte du niveau BBC-rénovation (étiquette B ou A) ou de sortie du statut de passoire énergétique (étiquette F et G). Le financement des travaux par MaPrimeRénov’ Copropriété est conditionné à la présence d’un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO). Si elle n’est pas déjà financée par ailleurs, elle peut être prise en charge dans le cadre de MaPrimeRénov’ Copropriété, dans la limite de 180 € par logement. Le montant plancher minimal est de 900 € par copropriété.
MaPrimeRénov’ Copropriétés est cumulable avec les aides des certificats d’économies d’énergie (CEE). Pour les copropriétés fragiles ou situées dans un quartier en renouvellement urbain est prévue une aide complémentaire de 3 000 euros par logement. D’autres subventions collectives ou sous conditions de ressources peuvent être mobilisées en parallèle. Par exemple, des aides locales provenant du département ou de la communauté d’agglomération ou versées par les caisses de retraite pour certains copropriétaires.
Le prêt collectif peut également être une option pour financer les travaux dans un immeuble. Depuis le 14 mai 2013, les syndicats de copropriétaires peuvent souscrire, en leur nom propre, un emprunt collectif afin de financer des travaux sur les parties communes, des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives, l’acquisition de biens ou le préfinancement de subventions publiques.
Deux prêts s’avèrent particulièrement intéressants pour les copropriétaires : le prêt « avance de subvention » et l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).
Le prêt « avance de subvention » est le premier qu’il convient de mettre en place. Une fois voté en assemblée générale (AG), il s’impose à tous les copropriétaires. Il permet de préfinancer les subventions collectives et individuelles et de diminuer le montant des quotes-parts de travaux appelées. Les copropriétaires ne règlent alors que le reste à charge, c’est-à-dire les quotes-parts nettes de subvention. Le prêt est soldé lorsque les subventions sont obtenues et les intérêts sont réglés in fine, c’est-à-dire au moment où le prêt est soldé.
L’éco-prêt à taux zéro copropriétés est, lui, un prêt à adhésion individuelle qui permet d’étaler le financement du reste à charge sur vingt ans dans la limite de 50 000 €. Pour en bénéficier, les copropriétaires doivent être à jour de leurs charges. Seuls les copropriétaires de logements utilisés ou destinés à être utilisés en tant que résidence principale peuvent participer à l’éco-prêt à taux zéro copropriétés. Attention, les logements appartenant aux copropriétaires souscrivant au prêt ne doivent pas avoir déjà fait l’objet d’un éco-PTZ individuel.
La loi de finances pour 2022 a prolongé l’éco-prêt à taux zéro jusqu’au 31 décembre 2023. « L’éco-prêt à taux zéro a été grandement simplifié. Désormais, il est conditionné à un gain énergétique de 35% comme les autres aides de rénovation globale, le montant maximal a été relevé à 50 000 € par appartement contre 30 000 € auparavant et la durée de remboursement allongée à vingt ans. S’il reste plus compliqué à monter qu’un prêt standard, il est devenu plus attractif.
De plus, le prêt à taux zéro représente une importante économie d’intérêts : Sur une quote-part à 20 000 € entre un prêt classique (taux d’intérêt du Copro 100 au 1er octobre 2022) et un prêt à taux zéro sur vingt ans cela représente une quarantaine d’euros par mois, soit plus de 9600€ d’intérêts économisés sur 20 ans », souligne Édouard de Rugy, associé de Reanova.
Si l’éco-PTZ copropriétés présente de nombreux atouts c’est réellement l’alliance des deux prêts qui se révèle particulièrement intéressante pour les copropriétaires. « Avec un prêt “avance de subvention“ et un prêt à taux zéro, il est souvent possible de financer la totalité de la quote-part de travaux. Le prêt avance de subvention est débloqué le plus tard possible dans le plan de financement afin que ses intérêts soient restreints au maximum. De cette manière, son coût reste limité et cela permet vraiment d’alléger la trésorerie du projet », indique Edouard de Rugy. Si nécessaire, il est possible de faire appel à un prêt collectif complémentaire.
L’éco-PTZ copropriétés permet de financer des travaux d’économies d’énergie réalisés sur les parties communes (façade, etc.) ou des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives. Pour obtenir ce prêt à taux zéro, les travaux doivent également être impérativement réalisés par une entreprise du bâtiment détenant un signe de qualité RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
Après avoir identifié les travaux envisagés, le syndicat de copropriétaires, représenté par le syndic, doit s’adresser à l’une des banques partenaires pour élaborer un projet de contrat d’éco-PTZ copropriétés. « Ces prêts sont complexes à mettre en place parce qu’il convient de bien déterminer les travaux éligibles et de bien intégrer les travaux privatifs d’intérêt collectif. Les copropriétaires doivent être accompagnés d’un syndic et d’un assistant à maîtrise d’ouvrage qui sait piloter le montage d’un plan de financement complexe intégrant des calculs de travaux éligibles, de travaux privatifs d’intérêt collectif, d’options privatives. Cela exige un vrai savoir-faire » considère Edouard de Rugy.
Une maîtrise d’autant plus importante que les délais à respecter sont serrés. « Il faut monter les prêts collectifs dans les deux mois qui suivent l’assemblée générale. Or, les travaux débutent généralement dans les six mois suivant l’AG. Le montage du financement doit donc se faire préalablement au démarrage des travaux. Cela nécessite une maîtrise assez fine des travaux qui seront réalisés, notamment des travaux privatifs, pour emprunter les bons montants », décrit Édouard de Rugy.
L’éco-PTZ copropriétés présente également d’autres avantages pour les copropriétaires. Contrairement à un crédit immobilier, par exemple, ils n’ont pas de démarche individuelle à effectuer auprès de leur banque et ils ne sont pas soumis à une étude de leur état de santé ou de leur taux d’endettement. « Les copropriétés n’ont généralement pas de trésorerie de côté. Quand des travaux importants arrivent, il est compliqué de les payer, notamment, lorsque certains copropriétaires, les copropriétaires âgés par exemple n’ont pas accès à un emprunt bancaire classique », précise Édouard de Rugy.
Les prêts collectifs sont gérés directement par le syndic, les mensualités ne sont pas prélevées par la banque directement mais par le syndic sous forme d’appel de fonds. « Il s’agit vraiment d’une logique d’effort mensuel. Les charges d’entretien diminuent, les consommations d’énergie baissent, en revanche, il existe un surcoût causé par le remboursement des travaux, cela est assimilable à un complément de charges », explique Edouard de Rugy.
Autre point positif pour les copropriétaires, comme ce prêt est à taux zéro, seuls les frais de caution représentent un coût pour les copropriétaires. Ces frais permettent aux copropriétaires de ne pas être solidaire du prêt. La caution prend le relais en cas de non-paiement de l’un d’entre eux. « Ce fonctionnement permet de sécuriser le financement global de l’opération en limitant fortement les risques d’impayés. Et cela met un terme à une grande inquiétude des copropriétaires celle de devoir compenser en cas de défaillance de l’un d’eux et d’enclencher ensuite une longue procédure pour recouvrer les fonds », détaille Édouard de Rugy.
Si les prêts collectifs sont à l’avantage des copropriétaires, les difficultés pour les monter peuvent être nombreuses. Mieux vaut être accompagné par un prestataire ayant une expertise reconnue sur la question comme Reanova.
Depuis le 14 mai 2013, un syndicat de copropriétaires peut faire un emprunt bancaire pour financer des travaux au sein de la copropriété. Ce prêt peut permettre de financer des travaux sur les parties communes, des travaux d’intérêts collectif sur les parties privatives ou le préfinancement de subventions publiques. L’emprunt peut se faire pour le compte de l’ensemble des copropriétaires ou pour les copropriétaires qui décident d’y participer.
Pour entamer une rénovation globale, les copropriétés peuvent mobiliser différentes aides comme MaPrimeRénov’ Copropriétés ou le Coup de Pouce « Rénovation globale performante de bâtiment résidentiel collectif ». Les copropriétés fragiles peuvent mobiliser des aides de l’Anah. Mais les prêts collectifs comme l’éco-PTZ sont également des financements à ne pas négliger.
Un prêt collectif est un prêt souscrit au nom du syndicat de copropriétaires par le syndic dans le but de financer des travaux au sein de la copropriété. Il peut être au bénéfice de l’ensemble des copropriétaires ou de ceux qui désirent y participer. Dans tous les cas, la décision d’emprunter doit être approuvée par un vote en assemblée générale.
Les risques sont limités pour la copropriété, les copropriétaires ayant souscrit le prêt doivent le rembourser dans la limite de leur quote-part. Ils ne sont pas solidaires. En cas d’impayé, le syndic adresse une mise en demeure au copropriétaire défaillant. Sans réponse de sa part, la caution prendra le relais.