Rénovation globale : une opportunité pour les copropriétés

Soutenue par les pouvoirs publics, la rénovation globale est désormais l’approche qui s’impose sur le marché de la rénovation. Gain énergétique, amélioration du confort de vie, valorisation du patrimoine… les bénéfices sont nombreux pour les copropriétés qui sautent le pas.

L’heure est à la rénovation globale ! Sur le marché de la réhabilitation, plusieurs manières de concevoir les travaux coexistent : énergétique, geste par geste, etc. Mais depuis 2020, c’est l’approche globale qui s’impose. Deux milliards d’euros supplémentaires sont consacrés à la rénovation des logements privés via le dispositif d’aides MaPrimeRénov’. Les copropriétés ne sont pas oubliées, pour la première fois, une aide financière est spécifiquement pensée pour elles : MaPrimeRénov’ Copropriété est ainsi disponible depuis le 1er janvier 2021. Avec ces subventions, conditionnées à un gain énergétique de 35 %, les pouvoirs publics affirment leur soutien à la rénovation globale, qui est la seule approche permettant de l’atteindre.

Qu’est-ce que la rénovation globale ?

La rénovation globale permet de traiter, en un bouquet de travaux, avec un financement spécifique, l’ensemble des points d’amélioration d’un bâtiment et de ses équipements. Et elle répond réellement aux préoccupations des copropriétaires en leur permettant de bénéficier d’un gain de confort et d’une valorisation de leur patrimoine en plus d’économies d’énergie. Si les travaux permettent d’améliorer la performance énergétique, la méthode globale permet également des évolutions sur les plans esthétique, architectural et fonctionnel : aménagement des halls et des parties communes, réfection des balcons et des garde-corps…

Un seul Bouquet de travaux pour optimiser au mieux le bâtiment

L’approche globale conçoit le bâtiment comme un ensemble d’éléments interdépendants. Le plan de travaux est donc adapté et les équipements dimensionnés pour atteindre un optimum sans créer de nouvelles pathologies. L’objectif est de créer un nouvel équilibre. D’où l’importance de traiter toutes les interfaces en un seul ensemble de travaux, au contraire de la rénovation « geste par geste », où les aménagements sont réalisés lors d’étapes distinctes et difficiles à associer.

Des expertises combinées pour mener les travaux

Architecte, ingénieur thermicien et fluides, chargé de finan­cement, chef de projet… la rénovation globale nécessite l’intervention de différents experts. Une nouveauté pour les copropriétaires, jusque-là habitués à coordonner la gestion des travaux avec un ou deux pro­fessionnels.

L’enjeu est de faire travailler ensemble ces spécialistes et d’assurer une bonne communication, car les choix techniques et architecturaux vont influer sur l’obtention de subventions. Pour réunir ces compétences, certaines entreprises créent des groupements dans lesquels chaque société possède une ou plusieurs spécialités. D’autres, comme Reanova, font le choix d’un modèle intégré : l’entreprise compte alors, en interne, toutes les compétences nécessaires à la réalisation d’un projet de rénovation globale.

Conscients de la complexité de ces travaux, les pouvoirs publics conditionnent l’obtention de MaPrimeRénov’ Copropriété au recours à un assistant maîtrise d’ouvrage (AMO). Ce dernier va jouer le rôle de pilote en centralisant et en coordonnant les informations. Sa prestation peut être financée à hauteur de 50 % du montant de la prestation hors taxes avec un plancher d’aide de 3000€. Les copropriétaires peuvent faire appel à un AMO indépendant ou à une entreprise intégrée.

Rénovation globale, les grandes étapes

Réalisation d’un Diagnostic technique global

Pour concevoir une rénovation globale, il est essentiel d’avoir une vision claire de l’état du bâtiment. La réalisation d’un diagnostic technique global doit donc idéalement constituer la première étape du projet.

L’objectif ? Examiner la copropriété sous toutes les coutures pour identifier les améliorations possibles et leur faisabilité. La performance thermique du bâtiment et son niveau de confort offert sont évalués. L’architecte et l’ingénieur thermicien donnent ensuite leurs préconisations, ils chiffrent les coûts et les gains énergétiques qui permettront de construire la stratégie de rénovation. Sur cette base, des scénarios de travaux avec des simulations financières par type d’appartement sont élaborés. Le scénario « zéro » correspond à une pure logique d’entretien, et les suivants intègrent une performance énergétique qui va crescendo. C’est le dialogue avec le conseil syndical qui va permettre de faire émerger le meilleur choix pour la copropriété. Une fois les possibilités mises à jour et arrêtées, une réunion est organisée pour les présenter aux copropriétaires.

Conception du plan de travaux

L’étape suivante est la conception du plan de chantier, l’enjeu est de détailler le projet tout en tenant compte des contraintes de la copropriété pour pouvoir voter les travaux. Le plan est établi selon les choix techniques et architecturaux : matériaux, couleurs, fonctionnalités, systèmes de ventilation et de chauffage, options, etc. Ensuite, un appel d’offres est lancé par l’entreprise chargée de la rénovation. Elle examine les devis et négocie les offres pour que le conseil syndical puisse choisir entre les sociétés et les options proposées. Le chargé de financement élabore alors les plans de financement en tenant compte des subventions mobilisables au niveau national et local. Ainsi, avant l’assemblée générale de vote des travaux, chaque copropriétaire est informé du montant le concernant.

Montage financier et chantier

Après le vote commence alors l’étape du chantier, précédée par le montage financier. Le chargé de financement assiste le syndic dans le montage des prêts votés en assemblée générale : l’éco-prêt à taux zéro collectif et les autres prêts collectifs. Une fois les travaux lancés, l’architecte les organise et les supervise aux niveaux collectifs et privatifs. Il s’assure de leur bonne réalisation et il est le garant de leur bonne réception. En fin de chantier, l’entreprise chargée de la rénovation s’assure du règlement effectif des subventions. Le chargé de financement fait les démarches pour obtenir le paiement des certificats d’économie d’énergie (CEE) et la clôture des prêts collectifs.

Pourquoi la rénovation globale se développe-t-elle aujourd’hui ?

La rénovation globale est un levier d’action face au défi environnemental. L’État français s’est engagé à respecter l’objectif européen de baisse d’au moins 55 % des émissions de gaz à effet de serre d’ici à 2030. Or en 2020, le secteur résidentiel représentait 30 % de la consommation énergétique finale de la France. Les Français ont pris conscience de cet impact et 75 % d’entre eux aspirent à avoir un logement respectueux de l’environnement, selon le baromètre Qualitel 2021.

Avec son gain énergétique minimal de 35 %, la rénovation globale est un moyen non négligeable pour améliorer la performance du parc résidentiel. Certains projets vont bien au-delà et peuvent atteindre 60 % de gain. Ainsi, dans son édition 2020, la Stratégie nationale bas-carbone (SNBC) – la feuille de route de la France pour lutter contre le changement climatique – vise un rythme de 370 000 rénovations globales par an à partir de 2022. Sur la période 2030-2050, leur nombre devrait être de 700 000.

Le chauffage est la principale source d’émission de CO2 du parc résidentiel. En 2018, il représentait 82 % des émissions, selon l’édition 2021 de l’étude « Chiffres clés du climat » publiée par le ministère de la Transition écologique. Or, en se concentrant au préalable sur les travaux d’isolation et de ventilation, la rénovation globale limite le risque d’un surdimensionnement du système de chauffage qui grèvera la performance énergé­tique.

La rénovation globale est également une réponse adaptée à un enjeu social : la précarité énergétique. Un Français sur cinq dit avoir souffert du froid au cours de l’hiver 2020 pendant au moins 24 heures, selon l’édition 2021 du Tableau de bord de l’Observatoire national de la précarité énergétique. Pour 40 %, cela était dû à une mauvaise isolation ther­mique de leur logement. La montée des prix de l’énergie aggrave encore ce phénomène. Les pouvoirs publics cherchent donc à éradiquer les passoires énergétiques, ces logements particulièrement énergivores car mal isolés. Selon la dernière estimation du ministère de la Transition écologique, 4,8 millions de logements relèveraient de cette catégorie, soit 17 % du parc français.

Quelles obligations de rénovation pour les copropriétés avec la loi Climat et résilience ?

La lutte contre les passoires énergétiques est l’un des objectifs de la loi Climat et résilience promulguée le 22 août 2021. Elle prévoit ainsi que, à compter du 1er janvier 2025, la performance énergétique d’un logement sera considérée comme un critère de décence. Pour louer une habitation, il sera alors obligatoire d’atteindre un niveau de performance énergétique minimal, et ce dernier sera progressivement rehaussé.

La loi a donc établi un calendrier concernant l’exclusion de la location des passoires thermiques, c’est-à-dire des logements classés E, F ou G au titre du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) entré en vigueur le 1er juillet 2021. La classification de ce dernier s’échelonne de A (logement extrêmement performant) à G (logement extrêmement peu performant). Elle dépend de la consommation totale d’énergie de l’habitation et de sa quantité d’émissions de gaz à effet de serre :

  • En métropole, à partir du 1er janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués.
  • Le 1er janvier 2028, les logements classés F seront interdits à la location
  • Le 1er janvier 2034, les logements classés E s’ajouteront à l’interdiction.

Un échéancier plus souple est prévu en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte : au 1er janvier 2028, les classes G seront interdites à la location et les F, le 1er janvier 2031.

La loi impose également des contraintes en matière de loyers pour inciter les propriétaires à rénover leurs biens en location. Depuis le 25 août 2022, les hausses de loyer pour les logements classés G ou F loués vides ou meublés sont interdites.

Quelles aides pour la rénovation globale ?

Pour encourager les copropriétaires à engager des travaux de rénovation globale, les pouvoirs publics ont créé le 1er janvier 2021 une aide financière : MaPrimeRénov’ Copropriété. Les copropriétés au-delà de 20 lots, composées d’au moins 75 % d’habitations principales et immatriculées au registre national des copropriétés peuvent en bénéficier. En 2024, Le montant de l’aide MaPrimeRénov’ Copropriété allouée par appartement est au maximum de 7 500 € pour au moins 35 % de gain énergétique ou 11 250 € si le gain énergétique atteint 50 %. Un bonus de 2 500 euros par appartement peut s’ajouter en cas de sortie du statut de passoire énergétique (lettres F et G). Une prime individuelle de 1 500 € à 3 000 € conditionnée aux ressources du foyer peut s’ajouter à ces montants.

Des aides sont cumulables avec MaPrimeRénov’ Copropriétés comme le dispositif « Coup de Pouce », qui permet de bénéficier des certificats d’économie d’énergie (CEE). Les copropriétés fragiles ou situées en quartiers de renouvellement urbain peuvent, elles, bénéficier d’une aide complémentaire d’un maximum de 5 000 € par logement.

D’autres subventions collectives ou sous conditions de ressources peuvent être mobilisées. Par exemple, des aides locales provenant du département ou de la communauté d’agglomération ou versées par les caisses de retraite pour certains copropriétaires.

Outre les subventions publiques, des prêts spécifiques permettent de rendre les travaux plus accessibles aux copropriétaires, à l’instar de l’éco-prêt à taux zéro. Attention ces dispositifs n’ont pas vocation à être éternels. La loi de finances pour 2022 a porté la durée maximale de remboursement de l’éco-prêt à taux zéro à vingt ans et l’a prolongé jusqu’au 31 décembre 2023. Le moment est venu pour les copropriétaires intéressés de se lancer.

Quelles améliorations de confort avec la rénovation globale ?

En travaillant sur l’ensemble du bâtiment et ses équipements, la rénovation globale permet d’améliorer le confort à plusieurs niveaux. La rénovation globale permet tout d’abord un gain de confort thermique. De nombreux Français souffrent du froid dans leur logement, or la température ressentie est directement influencée par des éléments qui sont liés au bâtiment : parois froides, fort taux d’humidité, courants d’air, etc.

L’isolation et le traitement des ponts thermiques, ces zones de faiblesse situées aux jonc­tions des parois par lesquelles le froid extérieur est plus ra­pidement transmis à l’intérieur du logement, permettent de mettre fin à l’inconfort lié à cette sensation de froid. Les atouts de l’isolation ne se limitent pas à la période hivernale. En été, l’ap­partement reste frais plus longtemps grâce à l’inertie thermique des matériaux (effet de déphasage).

Pour optimiser le confort des appartements, la rénovation globale s’intéresse également à la ventilation. La suppression des ventilations basses dans les salles de bains et cuisines est un point d’amélioration non négligeable. Rénover le système de ventilation permet également de profiter d’une meilleure qualité de l’air intérieur.

Enfin, la rénovation globale offre un gain de confort au niveau acoustique. L’isolation par l’extérieur et l’installation de fenêtres à double vitrage sont des moyens d’action efficaces pour atténuer la transmission des bruits extérieurs.

Quelle réduction de la consommation d’énergie avec la rénovation globale ?

Une rénovation globale bien conduite permet en moyenne de réduire de 40 à 50 % la consommation d’énergie de la copropriété. Pour réduire les déperditions et permettre des économies d’énergie, l’approche globale s’appuie sur l’isolation. Cette dernière permet de diminuer la consommation d’énergie de manière passive. Une fois le bâtiment isolé, il a besoin de beaucoup moins d’énergie pour être chauffé, et ce résultat est durable. Lorsque l’isolation est bien menée et pensée, les consommations de chauffage peuvent être diminuées de moitié. Si les travaux concernent une passoire énergétique, elles peuvent être divisées par trois ou quatre.

Une nouvelle donne qui amène à revoir les systèmes de production de chauffage et engendrer ainsi des économies importantes. Un changement de chaudière peut facilement améliorer le rendement de 20 %. Or, la consommation d’énergie pour le chauffage représente les trois quarts de la facture d’énergie d’une copropriété en chauffage collectif. Les économies peuvent donc être substantielles.

La rénovation globale permet-elle de valoriser son patrimoine ?

La rénovation globale permet d’adapter la copropriété aux normes actuelles de confort et de consommation énergétique. Mais elle prévoit aussi des améliorations sur les plans esthétique et architectural : balcons, garde-corps, halls d’entrée… Autant d’éléments qui rendront la copropriété plus attractive pour de futurs acquéreurs. Cette revalorisation remet ainsi en valeur les atouts de ces appartements anciens : bien conçus, spacieux, traversants, etc.

L’amélioration de l’étiquette énergie de la copropriété due à la rénovation globale a également son importance. En effet, cette dernière devient un critère de décision essentiel pour l’achat ou la location d’un bien, d’autant plus si elle est associée au label BBC.

D’ici à 2050, l’ensemble du parc français de logements devra at­teindre le niveau BBC-rénovation. L’étiquette énergie a également un impact direct sur le prix des logements. Cette valorisation engendrée par la meilleure performance éner­gétique et environnementale d’un bien a un nom : la valeur verte. Et cette plus-value se constate, que le bien se situe ou non dans une zone tendue. Par exemple, les appartements anciens disposant d’une étiquette A-B se sont vendus en moyenne 6 à 9 % plus cher dans les zones les plus tendues (A et B1) que les appartements classés D selon l’étude des Notaires de France « La valeur verte des logements en 2020 ». Un marché de l’ancien rénové est en train d’émerger. Un phénomène qui devrait prendre encore plus d’ampleur avec les obligations prévues par la Loi Climat et résilience.

Quelle opportunité la rénovation globale représente-t-elle pour les syndics ?

Gestion allégée, fidélisation accrue, meilleurs rapports avec les copropriétaires… La rénovation globale apporte aussi aux syndics des bénéfices immédiats. Ils ont tout intérêt à monter en compétences pour accompagner leurs clients sur le sujet. D’autant que la demande devrait augmenter grâce aux nouveaux dispositifs d’aides.

La maîtrise de ces travaux est en train de se transformer en un véritable avantage concurrentiel. Un projet de rénovation globale bien mené permet de renforcer la position du syndic au sein de la copropriété. C’est un argument supplémentaire pour garantir la pérennité de son contrat et la fidélisation des copropriétaires. Mais c’est aussi un atout sur lequel capitaliser à l’avenir. Un syndic ayant mené des projets de rénovation globale, maî­trisant le montage de prêts collectifs, pouvant se reposer sur des partenaires expérimentés et de confiance, a une carte à jouer pour gagner de nouveaux clients. Cet axe de différenciation du métier devrait prendre de l’ampleur dans les années à venir.

Questions/réponses sur la rénovation globale

Qu’est-ce que la rénovation globale ?

La rénovation globale est une manière spécifique de gérer des travaux. Elle permet de traiter, en un seul bouquet de travaux l’ensemble des points d’amélioration d’un bâtiment et de ses équipements. Comme elle permet d’atteindre un gain énergétique minimal de 35 %, elle est soutenue financièrement par les pouvoirs publics via différents dispositifs.

Comment obtenir une prime de rénovation globale ?

Pour obtenir une prime de rénovation globale, certaines conditions doivent être respectées. Après les travaux, un gain énergétique minimal de 35 % doit être atteint. De plus, il est obligatoire de recourir à un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO). La demande doit être déposée sur le site gouvernemental dédié MaPrimeRénov’.

Pourquoi faire une rénovation globale ?

Une rénovation globale répond à plusieurs problématiques. Elle permet de faire des économies d’énergie et d’augmenter le confort des appartements. Mais, en prévenant les pathologies du bâtiment, en améliorant son étiquette énergie ainsi que son aspect architectural, la rénovation globale permet aussi de valoriser financièrement les appartements.

Quels sont les travaux de rénovation énergétique ?

Les travaux de rénovation globale débutent par une phase d’isolation. Il s’agit d’isoler toutes les parois du bâtiment afin de réduire les besoins en chauffage : les murs, les fenêtres, les toitures et les planchers bas. Une fois cette isolation réalisée, les systèmes de production de chauffage et d’eau chaude sani­taire peuvent également être revus pour améliorer la consommation énergétique.