Diagnostic Technique Global : qu’attendre de son prestataire ?

Le Diagnostic Technique Global (DTG) offre à la copropriété une vision claire des points d’amélioration du bâtiment. Rénovation énergétique, amélioration du confort de vie, audit patrimonial… différents scénarios de travaux peuvent émerger. Penser aux objectifs des travaux est la condition d’une rénovation réussie !

Quels travaux effectuer dans les dix prochaines années ? Comment les financer ? Quelles économies d’énergie réaliser ? En combinant un audit énergétique, architectural et une analyse règlementaire de la copropriété, un Diagnostic Technique Global (DTG) répond à toutes ces questions. Le périmètre large d’examens peut aboutir à des scénarios de travaux également très variés. Le choix du prestataire dépend de l’objectif.

Le prestataire : un partenaire à toutes les étapes

Dans le cadre d’un DTG, le rôle du prestataire est d’éclairer les décisions des copropriétaires sur les aspects techniques, sociaux, juridiques et/ou financiers des potentiels travaux nécessaires. Il doit disposer des compétences requises tant sur un plan technique pour expertiser les pathologies du bâtiment et de ses équipements (analyse thermique, énergétique, impacts acoustiques etc.) que réglementaire (cadres législatifs, normes de sécurité).

Connaisseur des aides financières publiques comme privées qui y sont dédiées, le prestataire peut faire ressortir plusieurs scénarios croisant des critères comme l’urgence des travaux et leur cohérence technique et financière notamment au regard des subventions. Il permet aussi l’accès à certains financements comme les « chèques audit » distribués par de nombreuses collectivités aux copropriétés mais conditionnés à la présence d’un professionnel Reconnu Garant de l’Environnement (RGE)

Par-delà le Diagnostic Technique Global, la confiance créée avec le Conseil Syndical et le syndic et l’expertise accumulée par le prestataire sur l’immeuble en font un acteur de choix pour conduire les travaux. « Quand nous faisons un DTG, nous développons une base de connaissance très solide sur la copropriété. Nous faisons la maquette numérique et l’étude thermique. Toutes les informations que nous donnons en termes de coût de travaux, de gain énergétique, nous sommes capables derrière de les assumer en conception », indique Edouard de Rugy.

Pourquoi mener un Diagnostic Technique Global (DTG) ?

Contraintes réglementaires, problèmes de confort constatés dans la copropriété… les motivations à conduire un DTG sont multiples. À la différence du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), la loi ALUR a laissé la réalisation du DTG dans la majorité des cas facultative. Cependant, il est obligatoire de le mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui peut décider, ou non, à la majorité simple d’en faire réaliser un. Il est également obligatoire dans deux situations :

1. Une mise en copropriété pour les immeubles de plus de 10 ans ;
2. Ou sur demande de l’administration pour des habitats, par exemple, soumis à une procédure pour insalubrité.

À compter du 1^er janvier 2023, le plan pluriannuel de travaux (PPT) sera quant à lui obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots*. La loi Climat et résilience, votée en août 2021, a créé ce dispositif qui suppose au préalable de réaliser un audit : à choisir entre le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et le Diagnostic Technique Global (DTG).

Pour des copropriétés voulant rénover, faut-il privilégier le DTG ? Selon les professionnels, tout dépend de l’état de connaissance du bâtiment. « Le DTG peut être une bonne porte d’entrée quand le projet de rénovation n’est pas clair ou que l’audit est trop ancien ou pas assez “qualitatif” pour donner une perspective d’ensemble des travaux à réaliser, mais si le projet est suffisamment mature, il ne faut pas le voir comme un passage obligé », estime Edouard de Rugy.

* le PPT s’appliquera progressivement au 1^er janvier 2024 aux copropriétés comptant entre 51 et 200 lots ; puis, au 1^er janvier 2025, à celles de 50 lots ou moins.

Entretien de l’immeuble ou rénovation globale, il faut choisir !

Par-delà l’étape du diagnostic, le plan pluriannuel de travaux (PPT) peut déboucher sur deux logiques de rénovation peu compatibles selon Edouard de Rugy : « L’État veut prendre à bras le corps le problème du sous-entretien chronique des bâtiments, il veut obliger les copropriétés à regarder le plan de travaux à réaliser et à provisionner les fonds pour arrêter de laisser le patrimoine se dégrader, mais il veut aussi, à travers le PPT, favoriser la logique de la rénovation globale ou énergétique. »

Or, l’approche des travaux de sauvegarde de l’immeuble n’est pas celle de la rénovation globale et inversement. Sur les plans technique et humain, le principal défi de la rénovation globale est d’établir un scénario permettant d’atteindre la cible des 35% d’économies d’énergie nécessaires pour bénéficier des aides publiques, voire d’aller au-delà. « Si vous voulez faire un DTG plus orienté rénovation globale, prenez des prestataires qui savent faire de la rénovation globale et si vous voulez un DTG plus orienté entretien du bâti – conformité, choisissez un prestataire qui aura une approche plus purement technique et règlementaire », conseille Edouard de Rugy.

Comment se déroule un Diagnostic Technique Global ?

L’immeuble est visité par une équipe de plusieurs experts composée d’un architecte, d’un ingénieur thermicien fluides, et d’un chef de projet. Ce diagnostic immobilier permet de chiffrer précisément les améliorations à apporter au bâtiment et doit aboutir à :

• Une évaluation de l’état des parties communes ainsi que des équipements collectifs. Il s’agit, par exemple, d’identifier des ponts thermiques, les points de fuite d’un bâtiment en matière de déperdition de chaleur mais aussi de dresser un diagnostic des réseaux d’eau et du respect des normes de sécurité. De l’enveloppe du bâtiment (mur fenêtre, toitures) à la ventilation en passant par les équipements communs responsables de la production de chaleur, la copropriété est passée au peigne fin pour faire l’inventaire des travaux nécessaires et leur coût ;
• Un état des lieux vis-à-vis des obligations légales et réglementaires auxquelles le syndicat doit se tenir à jour et le cas échéant, une proposition de plan pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années ;
• Une évaluation de la performance énergétique de l’immeuble au travers d’un Diagnostic de performance énergétique (DPE collectif) ou d’un audit énergétique ;
• Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
• Une estimation du coût des travaux de rénovation et leur hiérarchisation en fonction de l’urgence.

Passé le recueil des données, le diagnostic proposé par Reanova s’étale sur trois étapes :

1. Établir différentes hypothèses de travaux. Un premier échange a lieu avec les copropriétaires afin d’évaluer leur niveau de confort et connaitre leurs charges afin d’élaborer des scénarios et ainsi construire avec eux la stratégie et le chiffrage des travaux de rénovation ;
2. Co-construire une solution adaptée. Les préconisations tiennent compte des besoins et des possibilités financières de la copropriété ainsi que l’estimation de la valorisation du patrimoine, l’objectif étant de déterminer le scénario le plus adapté ;
3. Présenter les résultats à la copropriété. Les conclusions du DTG sont présentées de manière pédagogique aux copropriétaires avant et pendant la première assemblée générale qui suit sa réalisation ou sa révision.

Si le DTG démontre que des travaux sont nécessaires, le syndic doit l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question d’élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT) ou sa révision.

Les réponses à vos questions sur le Diagnostic Technique Global