Copropriétés : quand faut-il recourir au DPE-PPT ?

La réglementation renforce les obligations des copropriétés pour les inciter à mettre en œuvre des travaux de rénovation énergétique et d’entretien. Différents outils d’aide à la décision et diagnostics immobiliers ont été mis en place à leur destination, à l’image du diagnostic de performance énergétique (DPE) et du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) dont l’élaboration devient progressivement obligatoire. Reanova fait le point sur leur différence avec d’autres types de diagnostic comme le diagnostic technique global (DTG).

Le DPE-PPT, une réponse aux obligations des copropriétés

Datée de 2021, la loi Climat et Résilience vise notamment un objectif de neutralité carbone dans le bâtiment. Deux obligations principales en découlent pour les copropriétés : la réalisation d’un DPE collectif pour les bâtiments dont le permis a été déposé avant 2013 et celle d’un projet de plan pluriannuel de travaux pour les copropriétés de plus de quinze ans.

Le DPE collectif est une classification énergétique (étiquette A à G) réalisée à l’échelle de chaque bâtiment. Il est basé sur un examen technique de l’immeuble, les déperditions du bâti et l’examen des consommations. « Une fois réalisé, il peut servir de base fiable afin de réaliser un DPE individuel », explique Thomas Hirel, responsable développement chez Reanova.

Le projet de PPT est un document qui propose une liste d’améliorations qui sont chiffrées et classées par ordre de priorité, en vue de la sauvegarde et du bon entretien du bâtiment, de la protection des habitants et de la rénovation énergétique. « L’objectif est de pousser les copropriétés à entretenir leurs bâtiments pour éviter que ceux-ci ne se dégradent, mais aussi à évaluer et provisionner le fonds de travaux en conséquence », pointe Thomas Hirel.

Avec son offre DPE-PPT, Reanova permet aux copropriétés de répondre à ces deux impératifs, qui entrent progressivement en vigueur. Ainsi le PPT est, sauf exception, obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2023. Il l’est devenu au 1er janvier 2024 pour celles comptant entre 51 et 200 lots et le sera pour toutes en 2025. Les mêmes seuils s’appliquent avec un an de décalage pour le DPE collectif.

Que contient le DPE-PPT ?

Faire appel à un prestataire spécialisé pour l’élaboration du DPE-PPPT est le gage de la fiabilité et de la qualité du diagnostic et des propositions. Chez Reanova, les équipes chargées des audits intègrent ainsi notamment un architecte et un ingénieur thermicien.

En s’appuyant sur le DPE collectif, d’éventuels autres audits énergétiques réalisés et sur l’analyse du ou des bâtiments et de leurs équipements, la réalisation du DPE-PPT permet d’établir la liste des travaux à envisager pour améliorer la performance énergétique de la copropriété, l’entretenir et la mettre en conformité avec les règles de sécurité.

Plusieurs scénarios de travaux sont présentés avec un échéancier sur dix ans, une estimation de leurs coûts et le niveau de performance énergétique qu’ils permettent d’atteindre. Les copropriétaires sont ensuite libres de voter la mise en œuvre d’un PPT.

Quelle différence entre le DPE-PPPT et le DTG ?

Plus complet et exhaustif que le DPE-PPPT, le diagnostic technique global (DTG) apporte une vision plus détaillée des scénarios de travaux envisageables dans la copropriété. En matière de gains énergétiques, il peut aider les copropriétaires à identifier les projets permettant d’atteindre les seuils de performance ouvrant droits à des aides. Sa réalisation est facultative dans la majorité des cas. Celle du DPE-PPPT est plus rapide (entre 4 et 5 mois) et coûte moins cher. Toutefois, des aides peuvent être mobilisées pour la réalisation du DTG.

Ces deux outils ne répondent pas aux mêmes besoins. « Si l’objectif des copropriétaires est simplement de respecter leurs obligations sans vouloir lancer d’importants travaux, ils opteront plutôt pour un DPE-PPPT », illustre Thomas Hirel. Sa réalisation peut toutefois servir de déclencheur à une réflexion sur le lancement d’une rénovation plus ambitieuse.

Si dès le départ, une rénovation globale est envisagée parce que le classement énergétique des bâtiments ne permet plus leur location, que les charges deviennent insoutenables et/ou que peu de travaux ont été réalisés jusque-là, l’élaboration d’un DTG pourra s’avérer plus pertinente.

« Selon les motivations des copropriétaires, la situation de départ, le fait que des audits ou des travaux aient déjà été menés ou non, nous pouvons les orienter vers l’offre la plus adaptée à leurs attentes », souligne Thomas Hirel.

LES RÉPONSES À VOS QUESTIONS SUR LE DPE-PPT

Est-ce qu’un plan pluriannuel de travaux est obligatoire ?

Sauf lorsqu’un diagnostic technique global a conclu à l’absence de besoin de travaux sous dix ans, l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux est obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, depuis le 1er janvier 2023 lorsqu’elles comptent plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2024 pour celles entre 51 et 200 lots et à partir de 2025 pour les plus petites.

Est-ce que le DPE est obligatoire pour une copropriété ?

La réalisation d’un DPE collectif pour les bâtiments d’habitation dont le permis a été déposé avant 2013 est obligatoire depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots. Cette obligation sera étendue aux copropriétés entre 50 et 200 lots en 2025, puis aux autres en 2026.

 

 

Pompe à chaleur aérothermique ou géothermique : les solutions en copropriété

Systèmes écologiques et économiques pour assurer le chauffage des logements et/ou la production d’eau chaude sanitaire, les pompes à chaleur (PAC) ont de nombreux atouts. Y compris en copropriété. Mais, entre les pompes à chaleur aérothermiques et les pompes géothermiques, comment définir le modèle adapté ? Reanova fait le point sur le fonctionnement, les intérêts et les limites des différentes solutions dont la pertinence est à évaluer au cas par cas.

Un levier de décarbonation et d’économies

Captant la chaleur naturellement présente dans l’air ou dans le sol et l’emmenant à une température plus élevée pour la restituer à l’intérieur des bâtiments, les pompes à chaleur nécessitent moins d’énergie pour fonctionner que d’autres types de chauffage. Elles constituent donc un levier pour décarboner la production de chauffage des logements et limiter les émissions de gaz à effet de serre associées. Leur installation permet d’améliorer le diagnostic de performance énergétique (DPE) d’un bâtiment.

Elle est aussi source d’économies pour les copropriétaires. « Pour des logements utilisant auparavant des chauffages électriques, l’installation d’une pompe à chaleur géothermique permet de diviser la facture d’électricité par 5 », souligne Elie Karam, responsable de l’équipe Thermique & fluides chez Reanova.

Quel type de pompe à chaleur privilégier en copropriété ?

Différents types de pompe à chaleur peuvent être installés dans des copropriétés. Si d’autres technologies se développent, on utilise aujourd’hui principalement des pompes à chaleur aérothermiques de type air/eau mais aussi, des pompes à chaleur géothermiques, plus puissantes, comme les pompes dites eau/eau.

Les pompes à chaleur air/eau, intérêts, pertinence et limites

Une PAC air/eau capte la chaleur de l’air extérieur pour la transmettre au circuit de chauffage du bâtiment ou au système de production d’eau chaude sanitaire.

Son efficacité est meilleure quand les températures extérieures demeurent clémentes. Ainsi, son coefficient de performance (COP) est estimé entre 3 et 4, selon l’Ademe. Pour 1 kWh d’électricité consommée, la PAC air/eau restitue 3 à 4 kWh de chauffage.

Cette sensibilité aux variations de température explique que ce type de PAC est plus adapté pour la production d’eau chaude sanitaire, qui est nécessaire toute l’année. « La pompe va fonctionner également en été où ses performances sont les meilleures », explique Elie Karam. Il peut aussi répondre aux besoins en chauffage d’une petite copropriété, bien isolée, ou être utilisé en complément d’un autre système de chauffage.

Les règles d’urbanisme et des critères esthétiques peuvent empêcher l’installation des modules extérieurs nécessaires à ce type de PAC. Le bruit qu’ils génèrent doit aussi être pris en compte. Des tests et des caissons insonorisés ou des écrans antibruit permettent de s’assurer de ne pas dépasser les seuils de nuisance.

Les pompes à chaleur géothermiques, fonctionnement et intérêts

Les pompes à chaleur géothermiques captent la chaleur présente sous terre, soit directement dans le sol, soit dans les nappes phréatiques, pour la restituer à l’intérieur des bâtiments. La pompe à chaleur eau/eau, nommée ainsi parce que de l’eau circule dans ses circuits, en est un modèle.

Leur intérêt repose sur la grande stabilité de la température du sol dans le temps – entre 10 et 15 degrés. Avec un coefficient de performance estimé à 5 par l’Ademe, elles sont les plus efficaces des pompes à chaleur.

Ces systèmes peuvent donc répondre aux besoins en chauffage de grandes copropriétés. En outre, leur fonctionnement peut être inversé à la belle saison de manière à améliorer également le confort d’été dans les logements, et les rafraîchir quasiment gratuitement. Il est aussi possible d’utiliser les PAC géothermiques pour le chauffage et pour l’eau chaude sanitaire. On va alors utiliser les calories présentes dans les logements pour les renvoyer dans le sol. Ce dernier sera utilisé comme une « batterie de stockage ».

Il faut cependant disposer de suffisamment d’espace à proximité des bâtiments pour enterrer les capteurs permettant de récupérer la chaleur du sol, qui peuvent être verticaux ou horizontaux. Cela nécessite des travaux de forage. Ces pompes à chaleur demandent donc des investissements plus élevés que les modèles aérothermiques.

Des solutions étudiées au cas par cas

Dans le cadre de la réalisation de diagnostics techniques globaux des copropriétés (DTG) ou dans ses travaux de conceptions de projet de rénovation globale, Reanova étudie systématiquement la pertinence du recours aux énergies renouvelables et les solutions d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments et de leurs systèmes.

Selon les caractéristiques des copropriétés, l’installation de différents types de pompe à chaleur peut constituer une solution avantageuse. Cela a, par exemple, été le cas pour une vaste copropriété de plus de 250 logements construits dans les années 1960, en Essonne. Le syndic cherchait à améliorer les consommations d’énergie liées au chauffage, assuré jusque-là par des chaudières à gaz, et à la production d’eau chaude. Cependant, l’isolation des bâtiments par l’extérieur était exclue, les copropriétaires souhaitant conserver le charme des pierres de la résidence.

« Comme le syndic était ouvert à la géothermie, que la résidence disposait d’un grand parc, que les bâtiments étaient déjà équipés de réseaux collectifs de chauffage, d’eau chaude sanitaire et de planchers chauffants, nous avons proposé l’installation d’un système géothermique pour le chauffage, permettant aussi le refroidissement l’été », développe Elie Karam.

Pour la production d’eau chaude sanitaire, un deuxième système de pompe à chaleur, sur le modèle air/eau, a été ajouté de manière que la puissance de la pompe géothermique ne dépasse pas le seuil de puissance qui aurait alourdi les démarches administratives nécessaires.

L’opération nécessitant 4 millions d’euros d’investissement permettrait aux copropriétaires de diviser par cinq leur consommation d’énergie et de diminuer de moitié leurs factures. Elle se traduirait par une amélioration du DPE de la note D ou E à B pour la plupart des bâtiments et la division par 20 des émissions de gaz à effet de serre, avec une étiquette A pour les émissions de gaz à effet de serre (GES). « Cette amélioration résulte d’un bouquet de travaux, mais c’est le recours à la géothermie qui fait vraiment la différence », décrypte Elie Karam.

Des aides pour concrétiser ces projets

Plusieurs aides peuvent être mobilisées pour financer ces projets à fort investissement et Reanova accompagne ses clients dans leur identification.

La mise en place de pompes à chaleur collective air/eau ou eau/eau d’une puissance inférieure ou égale à 400 kWh peut notamment bénéficier des certificats d’économies d’énergie (CEE). Avec le Coup de pouce chauffage, les primes obtenues sont bonifiées lorsque ces PAC remplacent un système de chauffage polluant, et que le raccordement à un réseau de chaleur n’est pas possible.

Le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriétés peut également être sollicité, comme les subventions parfois proposées par les collectivités locales.

S’agissant des PAC géothermiques, les investissements peuvent être pris en charge jusqu’à 40% par le Fonds Chaleur de l’Ademe.

LES REPONSES À VOS QUESTIONS SUR LES POMPES A CHALEUR EN COPROPRIÉTÉ

Quels sont les intérêts des pompes à chaleur pour les copropriétés ?

Les pompes à chaleur permettent de réaliser des économies d’énergie en décarbonant la production de chauffage et d’eau chaude dans les copropriétés. Elles peuvent aussi être utilisées pour refroidir passivement les logements en été.

Quelle est la différence entre une pompe à chaleur aérothermique et géothermique ?

Les pompes à chaleur aérothermiques, comme les modèles air/eau, exploitent la chaleur de l’air extérieur tandis que les pompes géothermiques captent les calories dans le sol ou de l’eau de nappe, grâce à des capteurs enterrés.

Réglementation de régulation de la température de chauffage : quelles nouveautés pour les copropriétés ?

Diminuer les consommations d’énergie est une priorité dans tous les secteurs. Dans cette dynamique, une réglementation pour la régulation de la température de chauffage a été mise en place. Quelles obligations entraîne-t-elle ? Quelles conséquences pour les copropriétés ?

Un décret et un arrêté des 7 et 8 juin 2023 prévoient ainsi l’obligation d’installer une solution de régulation de la température pour les systèmes de chauffage et de refroidissement, et de calorifuger les réseaux dans les bâtiments résidentiels et tertiaires à l’horizon 2027.

Le plan de sobriété présenté en octobre 2022 par le gouvernement fixe un objectif global de 10 % de baisse de ces consommations d’ici 2024 et 40 % d’ici 2050. Alors que les bâtiments tertiaires et résidentiels contribuent à environ 45 % de l’énergie finale consommée en France, ils sont logiquement la cible de plusieurs mesures visant à abaisser cette consommation.

Dans les immeubles collectifs, certaines actions sur les installations de chauffage – qui représente selon l’Ademe 66 % des consommations d’énergie d’un logement – permettent des économies assez rapides. C’est le cas des systèmes de régulation de la température dont peuvent être équipés les systèmes de chauffage et de refroidissement et du calorifugeage des tuyaux des réseaux de chaud et de froid. Un décret publié le 8 juin dernier les rend obligatoires d’ici le 1er janvier 2027.

Comment fonctionne cette réglementation de régulation du chauffage ?

Le champ d’application des obligations fixées par ce décret est large. Tous les bâtiments tertiaires ou résidentiels sont concernés, dans le neuf comme dans l’existant. Cela vaut donc pour les immeubles de copropriétés qui pourront l’intégrer à la conception de leur projet de rénovation globale.

Des exceptions sont toutefois prévues dans les cas où les dispositions du décret ne sont pas « techniquement ou économiquement réalisables ». S’agissant de l’obligation d’équiper les installations de chauffage ou de refroidissement d’un système de régulation de la température, les copropriétaires d’un bâtiment peuvent y déroger lorsqu’une étude montre que le retour sur investissement de ces actions ne serait pas inférieur à 10 ans.

Systèmes de régulation de la température : le prolongement de mesures d’économies d’énergie déjà en place

Afin de diminuer leur consommation d’énergie, les immeubles chauffés collectivement sont déjà tenus à passer à l’individualisation des frais de chauffage. Cela permet une baisse de 15 % de la consommation en moyenne par foyer en installant des appareils individuels de mesure des consommations ou des répartiteurs de frais de chauffage.

Par ailleurs, depuis 2018 lorsqu’un système de chauffage ou de refroidissement est installé, il doit être équipé d’un système de régulation automatique de la température. Le décret élargit cette obligation en l’appliquant à tous les immeubles tertiaires et résidentiels.

Ces systèmes de régulation ou thermostats contribuent à réduire les consommations d’énergie. Ils participent aussi au confort thermique dans les logements en permettant d’ajuster précisément les consignes de température aux besoins et de les programmer.

Quels systèmes de régulation de la température de chauffage doivent être installés ?

Thermostat d’ambiance de type tout ou rien ou modulant, avec programmateur, reliés à des sondes permettant d’adapter le fonctionnement du système à la température extérieure en suivant une loi d’eau, robinets thermostatiques… Il existe plusieurs systèmes, plus ou moins performants, pour réguler la température d’une installation de chauffage ou de refroidissement.

Avec la nouvelle réglementation, les régulateurs choisis devront répondre à des caractéristiques définies dans le décret :

  • Ils doivent réguler automatiquement la température de chauffage ou de refroidissement avec un pas minimum horaire
  • Cette régulation se fait pièce par pièce ou si cela est justifié par zone de chauffage ou de refroidissement
  • Le système de régulation de chauffage doit permettre la commande manuelle et la programmation de la température selon au moins 4 allures (confort, réduit, hors gel et arrêt).
  • Dans le cas des systèmes de chauffage central à eau, sauf impossibilité technique, les régulateurs installés devront appartenir aux classes IV à VIII définies par la directive européenne sur les produits liés à l’énergie.

Le calorifugeage des réseaux : isoler la tuyauterie pour économiser

Le calorifugeage des réseaux de chaleur ou de froid consiste à entourer les tuyaux de matériaux isolants afin d’éviter les déperditions de chaleur ou de froid entre par exemple la chaudière collective et les radiateurs des logements d’un immeuble.

Ces pertes peuvent être d’autant plus importantes que les réseaux sont longs et traversent des espaces qui ne sont pas chauffés ou refroidis. On considère ainsi qu’on peut perdre jusqu’à 20 % de la chaleur sur un réseau très long et insuffisamment isolé.

D’ores-et-déjà l’isolation du réseau hydraulique relié à une chaudière ou un chauffe-eau nouvellement installé est obligatoire depuis 2018, si ce réseau traverse des espaces non chauffées. Le nouveau décret élargit cette obligation à tous les réseaux de chaleur ou de froid, situés en dehors des volumes chauffés ou refroidis.

Quelles sont les caractéristiques techniques requises pour le calorifugeage des réseaux ?

Un arrêté du 8 juin 2023 précise les caractéristiques attendues pour l’isolation des réseaux de chaleur ou de froid, en spécifiant les coefficients de transmission thermique à atteindre selon le diamètre des tuyaux.

Une isolation de classe supérieure ou égale 4, selon la norme NF EN 12 828 + A1 : 2014 est considérée par ce texte comme répondant à ces exigences.

S’il est techniquement impossible de respecter les caractéristiques définies et que cela est démontré par une étude, la réglementation prévoit que l’opération d’isolation doit permettre d’aboutir au coefficient de transmission thermique le plus faible possible.

Les réponses à vos questions sur la nouvelle réglementation régulation de la température de chauffage et calorifugeage

Quelles sont les nouvelles obligations issues du décret n° 2023-444 ?

Le décret prévoit que les systèmes de chauffage et de refroidissement de tous les bâtiments résidentiels et tertiaires, donc l’ensemble des copropriétés, soient équipés d’un système de régulation de la température et qu’un calorifugeage de leurs réseaux soit opéré, d’ici 2027.

Qu’est-ce que la régulation des systèmes de chauffage ?

Intégrés aux systèmes de chauffage, les dispositifs de régulation permettent d’optimiser leur fonctionnement et donc de réaliser des économies d’énergie en ajustant les consignes de températures selon les pièces, en programmant des plages de chauffe et/ ou en tenant compte des températures extérieures.

Diagnostic Technique Global : qu’attendre de son prestataire ?

Le Diagnostic Technique Global (DTG) offre à la copropriété une vision claire des points d’amélioration du bâtiment. Rénovation énergétique, amélioration du confort de vie, audit patrimonial… différents scénarios de travaux peuvent émerger. Penser aux objectifs des travaux est la condition d’une rénovation réussie !

Quels travaux effectuer dans les dix prochaines années ? Comment les financer ? Quelles économies d’énergie réaliser ? En combinant un audit énergétique, architectural et une analyse règlementaire de la copropriété, un Diagnostic Technique Global (DTG) répond à toutes ces questions. Le périmètre large d’examens peut aboutir à des scénarios de travaux également très variés. Le choix du prestataire dépend de l’objectif.

Le prestataire : un partenaire à toutes les étapes

Dans le cadre d’un DTG, le rôle du prestataire est d’éclairer les décisions des copropriétaires sur les aspects techniques, sociaux, juridiques et/ou financiers des potentiels travaux nécessaires. Il doit disposer des compétences requises tant sur un plan technique pour expertiser les pathologies du bâtiment et de ses équipements (analyse thermique, énergétique, impacts acoustiques etc.) que réglementaire (cadres législatifs, normes de sécurité).

Connaisseur des aides financières publiques comme privées qui y sont dédiées, le prestataire peut faire ressortir plusieurs scénarios croisant des critères comme l’urgence des travaux et leur cohérence technique et financière notamment au regard des subventions. Il permet aussi l’accès à certains financements comme les « chèques audit » distribués par de nombreuses collectivités aux copropriétés mais conditionnés à la présence d’un professionnel Reconnu Garant de l’Environnement (RGE)

Par-delà le Diagnostic Technique Global, la confiance créée avec le Conseil Syndical et le syndic et l’expertise accumulée par le prestataire sur l’immeuble en font un acteur de choix pour conduire les travaux. « Quand nous faisons un DTG, nous développons une base de connaissance très solide sur la copropriété. Nous faisons la maquette numérique et l’étude thermique. Toutes les informations que nous donnons en termes de coût de travaux, de gain énergétique, nous sommes capables derrière de les assumer en conception », indique Edouard de Rugy.

Pourquoi mener un Diagnostic Technique Global (DTG) ?

Contraintes réglementaires, problèmes de confort constatés dans la copropriété… les motivations à conduire un DTG sont multiples. À la différence du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), la loi ALUR a laissé la réalisation du DTG dans la majorité des cas facultative. Cependant, il est obligatoire de le mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui peut décider, ou non, à la majorité simple d’en faire réaliser un. Il est également obligatoire dans deux situations :

  1. Une mise en copropriété pour les immeubles de plus de 10 ans ;
  2. Ou sur demande de l’administration pour des habitats, par exemple, soumis à une procédure pour insalubrité.

À compter du 1er janvier 2023, le plan pluriannuel de travaux (PPT) sera quant à lui obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots*. La loi Climat et résilience, votée en août 2021, a créé ce dispositif qui suppose au préalable de réaliser un audit : à choisir entre le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et le Diagnostic Technique Global (DTG).

Pour des copropriétés voulant rénover, faut-il privilégier le DTG ? Selon les professionnels, tout dépend de l’état de connaissance du bâtiment. « Le DTG peut être une bonne porte d’entrée quand le projet de rénovation n’est pas clair ou que l’audit est trop ancien ou pas assez “qualitatif” pour donner une perspective d’ensemble des travaux à réaliser, mais si le projet est suffisamment mature, il ne faut pas le voir comme un passage obligé », estime Edouard de Rugy.

* le PPT s’appliquera progressivement au 1er janvier 2024 aux copropriétés comptant entre 51 et 200 lots ; puis, au 1er janvier 2025, à celles de 50 lots ou moins.

Entretien de l’immeuble ou rénovation globale, il faut choisir !

Par-delà l’étape du diagnostic, le plan pluriannuel de travaux (PPT) peut déboucher sur deux logiques de rénovation peu compatibles selon Edouard de Rugy : « L’État veut prendre à bras le corps le problème du sous-entretien chronique des bâtiments, il veut obliger les copropriétés à regarder le plan de travaux à réaliser et à provisionner les fonds pour arrêter de laisser le patrimoine se dégrader, mais il veut aussi, à travers le PPT, favoriser la logique de la rénovation globale ou énergétique. »

Or, l’approche des travaux de sauvegarde de l’immeuble n’est pas celle de la rénovation globale et inversement. Sur les plans technique et humain, le principal défi de la rénovation globale est d’établir un scénario permettant d’atteindre la cible des 35% d’économies d’énergie nécessaires pour bénéficier des aides publiques, voire d’aller au-delà. « Si vous voulez faire un DTG plus orienté rénovation globale, prenez des prestataires qui savent faire de la rénovation globale et si vous voulez un DTG plus orienté entretien du bâti – conformité, choisissez un prestataire qui aura une approche plus purement technique et règlementaire », conseille Edouard de Rugy.

Comment se déroule un Diagnostic Technique Global ?

L’immeuble est visité par une équipe de plusieurs experts composée d’un architecte, d’un ingénieur thermicien fluides, et d’un chef de projet. Ce diagnostic immobilier permet de chiffrer précisément les améliorations à apporter au bâtiment et doit aboutir à :

  • Une évaluation de l’état des parties communes ainsi que des équipements collectifs. Il s’agit, par exemple, d’identifier des ponts thermiques, les points de fuite d’un bâtiment en matière de déperdition de chaleur mais aussi de dresser un diagnostic des réseaux d’eau et du respect des normes de sécurité. De l’enveloppe du bâtiment (mur fenêtre, toitures) à la ventilation en passant par les équipements communs responsables de la production de chaleur, la copropriété est passée au peigne fin pour faire l’inventaire des travaux nécessaires et leur coût ;
  • Un état des lieux vis-à-vis des obligations légales et réglementaires auxquelles le syndicat doit se tenir à jour et le cas échéant, une proposition de plan pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années ;
  • Une évaluation de la performance énergétique de l’immeuble au travers d’un Diagnostic de performance énergétique (DPE collectif) ou d’un audit énergétique ;
  • Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
  • Une estimation du coût des travaux de rénovation et leur hiérarchisation en fonction de l’urgence.

Passé le recueil des données, le diagnostic proposé par Reanova s’étale sur trois étapes :

  1. Établir différentes hypothèses de travaux. Un premier échange a lieu avec les copropriétaires afin d’évaluer leur niveau de confort et connaitre leurs charges afin d’élaborer des scénarios et ainsi construire avec eux la stratégie et le chiffrage des travaux de rénovation ;
  2. Co-construire une solution adaptée. Les préconisations tiennent compte des besoins et des possibilités financières de la copropriété ainsi que l’estimation de la valorisation du patrimoine, l’objectif étant de déterminer le scénario le plus adapté ;
  3. Présenter les résultats à la copropriété. Les conclusions du DTG sont présentées de manière pédagogique aux copropriétaires avant et pendant la première assemblée générale qui suit sa réalisation ou sa révision.

Si le DTG démontre que des travaux sont nécessaires, le syndic doit l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question d’élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT) ou sa révision.

Les réponses à vos questions sur le Diagnostic Technique Global

QU’EST-CE QU’UN DIAGNOSTIC TECHNIQUE GLOBAL?

Pensé comme un moyen d’informer les copropriétaires sur l’état de leur bâtiment le diagnostic technique global (DTG) détaille l’ensemble des points d’amélioration, de l’audit énergétique à la gestion de projet en passant les normes de sécurité.

QUEL EST LE PRIX D’UN DIAGNOSTIC TECHNIQUE GLOBAL ?

Il relève d’une estimation au cas par cas et des examens réalisés. Selon le champ d’étude retenu par le DTG, le prix varie de 4000 à 20 000 euros.

COMMENT BÉNÉFICIER DES AIDES ?

De nombreuses collectivités ou des communautés d’agglomération distribuent des aides pour financer le DTG. À titre d’exemple, le chèque audit distribué par la Métropole du Grand Paris permet de retrancher 5 000 euros du prix total du DTG.

QUAND FAIRE UN DIAGNOSTIC TECHNIQUE GLOBAL ?

Le DTG s’adresse particulièrement aux copropriétés qui n’auraient jamais ouvert le sujet de la rénovation ou dont l’audit précédent serait daté ou partiel.

QUI FAIT LE DIAGNOSTIC TECHNIQUE GLOBAL ?

Un prestataire disposant des compétences techniques et règlementaires nécessaires au Diagnostic Technique Global (DTG) aux termes définis par le Code de la construction et de l’habitat (décret n°2016-1965 du 28 décembre 2016). Le site France Renov’ répertorie ces professionnels habilités.

Diagnostic de performance énergétique : enjeux et perspectives

Depuis 2021, les contours du diagnostic de performance énergétique ont évolué. De plus, de nombreuses obligations à destination des propriétaires reposent désormais sur son résultat.

La réglementation incite de plus en plus les copropriétés à se pencher sur la question de leur consommation énergétique. Selon la loi dite Climat et résilience, à compter du 1er janvier 2025, la performance énergétique d’un logement sera considérée comme un critère de décence.

copropriétés : une mise à jour nécessaire

La loi a également prévu d’autres mesures pour encourager la rénovation du parc immobilier français. Elle a instauré l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif pour les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Ce DPE collectif est à renouveler tous les dix ans. Seules les copropriétés classées A, B ou C après le 1er juillet 2021 ne sont pas concernées. Cette obligation s’inscrit dans un calendrier dépendant de la taille de la copropriété. Ainsi la date d’obtention du DPE est fixée au :

  • 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots à usage de logements, bureaux ou de commerces ;
  • 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
  • 1er janvier 2026 pour les copropriétés jusqu’à 50 lots.

Des mesures qui s’accumulent car le bilan de la France sur la question de la performance énergétique des logements n’est pas à la hauteur de ses ambitions. La loi de transition énergétique pour la croissance verte de 2015 fixe ainsi l’objectif à l’horizon 2050 d’un parc immobilier dont l’ensemble des bâtiments est rénové en fonction des normes « bâtiment basse consommation ».

Selon les chiffres de l’Observatoire national de la rénovation énergétique, sur les 30 millions de résidences principales que compte la France au 1er janvier 2022, environ 5,2 millions de logements (17 % du parc) seraient des « passoires énergétiques » (étiquettes F et G). Par ailleurs, 14,5% des passoires énergétiques se situent dans l’habitat collectif.

Diagnostic de performance énergétique, un changement de paradigme

Depuis 2006, le DPE renseigne sur la performance énergétique d’un logement (maison individuelle, appartement, immeuble collectif). Mais en 2021, le contenu de ce diagnostic obligatoire a été modifié. L’étiquette énergétique (de A à G) est désormais calculée en fonction de deux facteurs : la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre exprimées respectivement en kilowattheure d’énergie primaire et kilogramme équivalent de dioxyde de carbone (CO2).

Les seuils de chaque classe énergétique sont donc des « doubles seuils » : un logement est classé selon sa plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre. Pour rappel, le DPE est réalisé aux frais du propriétaire du logement et son tarif n’est pas réglementé. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.

« Cette nouvelle mouture a beaucoup rebattu les cartes. Les énergies fossiles sont assez pénalisées et inversement ce qui est en énergie électrique est mieux valorisé. L’étiquette des logements électriques a donc tendance à remonter », indique Édouard de Rugy, Dirigeant de Reanova. Un changement d’autant plus notable que le DPE a gagné en importance : désormais, de nombreux dispositifs de subvention sont calés sur ce nouveau DPE.

« Ce nouveau DPE est très favorable aux systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude qui utilisent des énergies renouvelables mais il est moins favorable à l’isolation. Or, cela peut provoquer un effet pervers en privilégiant le remplacement d’équipements dans des bâtiments mal isolés, plutôt que de mettre en place une isolation performante. Cela devient plus compliqué d’obtenir un gain énergétique de 35% uniquement avec des travaux d’enveloppe. Cela va à l’encontre de la logique de rénovation globale qui consiste à entamer d’abord une phase d’isolation pour ensuite travailler sur les équipements. Consommons moins, avant de consommer une énergie décarbonée », souligne Édouard de Rugy.

Ce nouveau mode de calcul pourrait d’ailleurs pénaliser certaines copropriétés qui souhaiteraient entamer des travaux de rénovation globale. « Dans les copropriétés en chauffage individuel, les travaux privatifs ne peuvent être intégrés dans le gain énergétique, il ne reste alors que l’enveloppe pour aller chercher les 35%. Or dans certains de cas de figure, il est impossible d’atteindre les 35% », alerte Édouard de Rugy.

Le DPE, un outil pour inciter les bailleurs à rénover leurs logements

La loi Climat et résilience ne s’est pas contentée de réformer le DPE, elle a en fait un outil pour inciter les propriétaires à rénover leurs logements. En effet, un DPE doit être fourni lors de la vente ou de la mise en location d’un logement. Pour intensifier la lutte contre les passoires thermiques, la loi a lié la valeur du DPE à l’autorisation de louer. Ainsi en métropole :

  • À partir du 1er janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués.
  • À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F seront interdits à la location.
  • À partir du 1er janvier 2034, les logements classés E s’ajouteront à l’interdiction.

L’interdiction de louer n’est pas le seul levier sur lequel s’appuie la loi. Elle a également prévu une interdiction d’augmenter les loyers dans les logements énergivores (classés G ou F loués vides ou meublés). Ces mesures s’appliquent depuis le 24 août. Depuis cette date :

  • En cas de nouvelle location, le loyer ne pourra excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
  • En cours de bail, l’augmentation du loyer indexée sur l’indice de référence des loyers ne sera plus possible.
  • La majoration de loyer à la suite de travaux d’amélioration sera également interdite.
  • En cas de renouvellement de bail, la hausse de loyer possible si ce dernier est sous-évalué ne pourra plus s’appliquer au locataire.

Aucun contrôle n’est prévu par la loi, c’est le locataire qui dispose d’un recours contre son bailleur en cas de non-respect de ces obligations. Si aucun accord amiable n’est trouvé, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge. Dans ce cas, le juge peut décider de réduire ou suspendre le loyer du locataire voire de lui accorder des dommages et intérêts. Il peut également obliger le propriétaire à entamer des travaux nécessaires et fixer leur temps d’exécution.

Les réponses à vos questions sur le diagnostic de performance énergétique

Est-il obligatoire de faire un diagnostic de performance énergétique ?

La loi dite Climat et résilience instaure l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif pour les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Un calendrier est prévu entre 2024 et 2026 en fonction de la taille de la copropriété.

Comment est calculé le diagnostic de performance énergétique ?


L’étiquette énergétique (de A à G) du DPE est désormais calculée en fonction de deux facteurs : la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre exprimées respectivement en kilowattheure d’énergie primaire et kilogramme équivalent de dioxyde de carbone (CO2).

Prêt collectif en copropriété : une solution avantageuse pour financer les travaux

Économies d’énergie, gain de confort, envie d’agir pour l’environnement… les motifs sont nombreux pour entamer des travaux de rénovation. Reste que la question du financement est cruciale, le prêt collectif en copropriété est une option intéressante.

Si la réglementation incite à la rénovation globale, la question du financement est souvent un frein à la volonté des copropriétaires d’entamer des travaux. Pourtant, les pouvoirs publics ont créé de nouvelles aides pour les particuliers. En premier lieu, le dispositif Ma Prime Renov’ et son pendant pour l’habitat collectif MaPrimeRénov’ Copropriété. Grâce à cette aide, la copropriété peut financer des travaux effectués sur les parties communes et des travaux déclarés d’intérêt collectif sur les parties privatives. Pour pouvoir prétendre à cette aide, les travaux menés par la copropriété doivent aboutir à un gain énergétique minimal de 35 %.

Des aides spécifiques pour les copropriétés

Les aides évoluent chaque année, voici les conditions du dispositif pour l’année 2024 : pour prétendre aux aides MaPrimeRénov’ Copropriété, la copropriété doit être constituée d’au moins 75 % d’habitations principales (au delà de 20 lots) et immatriculée au registre national des copropriétés. Selon le gain énergétique du programme de travaux, une aide par appartement peut être allouée : si le gain énergétique est d’au moins 35 %, l’aide est au maximum de 7500 €. Si le gain énergétique atteint au moins 50 %, l’aide est au maximum de 11250 €. La répartition de cette aide entre les copropriétaires est déterminée en fonction de leur quote-part, exprimée en tantièmes. Deux bonus par appartement peuvent s’ajouter : un bonus de 1500 à 3000 €, conditionné aux ressources du foyer, et un bonus de  » sortie du statut de passoire énergétique  » de 2500 € maximum, applicable pour les copropriétés dont l’étiquette énergétique est F ou G. Le financement des travaux par MaPrimeRénov’ Copropriété est conditionné à la présence d’un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO). Si elle n’est pas déjà financée par ailleurs, elle peut être prise en charge à 50 % dans le cadre de MaPrimeRénov’ Copropriété. Le montant plancher minimal de l’aide est de 3 000 € par copropriété.

MaPrimeRénov’ Copropriété est cumulable avec les aides des certificats d’économies d’énergie (CEE) excepté pour les copropriétés fragiles ou situées dans un quartier en renouvellement urbain qui bénéficient d’une aide complémentaire maximum de 5000 euros par logement. D’autres subventions collectives, ou sous conditions de ressources, peuvent être mobilisées en parallèle. Par exemple, des aides locales provenant du département ou de la communauté d’agglomération ou versées par les caisses de retraite pour certains copropriétaires.

Prêt collectif en copropriété, un duo gagnant

Le prêt collectif peut également être une option pour financer les travaux dans un immeuble. Depuis le 14 mai 2013, les syndicats de copropriétaires peuvent souscrire, en leur nom propre, un emprunt collectif afin de financer des travaux sur les parties communes, des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives ou le préfinancement de subventions publiques.

Deux prêts s’avèrent particulièrement intéressants pour les copropriétaires : le prêt « avance de subvention » et l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).

Le prêt « avance de subvention » est le premier qu’il convient de mettre en place. Une fois voté en assemblée générale (AG), il s’impose à tous les copropriétaires. Il permet de préfinancer les subventions collectives et individuelles publiques et de diminuer le montant des quotes-parts de travaux appelées. Les copropriétaires ne règlent alors que le reste à charge, c’est-à-dire les quotes-parts nettes de subvention. Le prêt est soldé lorsque les subven­tions sont obtenues et les intérêts sont réglés in fine.

L’éco-prêt à taux zéro copropriétés est, lui, un prêt à adhésion individuelle qui permet d’étaler le financement du reste à charge sur vingt ans dans la limite de 50000 € par appartement. Pour en bénéficier, les copropriétaires doivent être à jour de leurs charges. Seuls les copropriétaires de logements utilisés ou destinés à être utilisés en tant que résidence principale peuvent participer à l’éco-prêt à taux zéro copropriétés. Attention, les logements appartenant aux copropriétaires souscrivant au prêt ne doivent pas avoir déjà fait l’objet d’un éco-PTZ individuel pour des travaux identiques.

L’éco-PTZ, encore plus attractif

La loi de finances pour 2024 a prolongé l’éco-prêt à taux zéro jusqu’au 31 décembre 2027. « L’éco-prêt à taux zéro a été grandement simplifié. Désormais, il est conditionné à un gain énergétique de 35% comme les autres aides de rénovation globale, le montant maximal a été relevé à 50 000 € par appartement contre 30 000 € auparavant et la durée de remboursement allongée à vingt ans. S’il reste plus compliqué à monter qu’un prêt standard, il est devenu plus attractif.

De plus, le prêt à taux zéro représente une importante économie d’intérêts : Sur une quote-part à 20 000 € entre un prêt classique (taux d’intérêt du Copro 100 au 1er octobre 2022) et un prêt à taux zéro sur vingt ans cela représente une quarantaine d’euros par mois, soit plus de 9600€ d’intérêts économisés sur 20 ans », souligne Édouard de Rugy, associé de Reanova.

Si l’éco-PTZ copropriétés présente de nombreux atouts c’est réellement l’alliance des deux prêts qui se révèle particulièrement intéressante pour les copropriétaires. « Avec un prêt “avance de subvention“ et un prêt à taux zéro, il est souvent possible de financer la totalité de la quote-part de travaux. Le prêt avance de subvention est débloqué le plus tard possible dans le plan de financement afin que ses intérêts soient restreints au maximum. De cette manière, son coût reste limité et cela permet vraiment d’alléger la trésorerie du projet », indique Edouard de Rugy. Si nécessaire, il est possible de faire appel à un prêt collectif complémentaire.

Prêt collectif en copropriété, un accompagnement nécessaire  

L’éco-PTZ copropriétés permet de financer des travaux d’économies d’énergie réalisés sur les parties communes (façade, etc.) ou des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives. Pour obtenir ce prêt à taux zéro, les travaux doivent également être impérativement réalisés par une entreprise du bâtiment détenant un signe de qualité RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

Après avoir identifié les travaux envisagés, le syndicat de copropriétaires, représenté par le syndic, doit s’adresser à l’une des banques partenaires pour élaborer un projet de contrat d’éco-PTZ copropriétés. « Ces prêts sont complexes à mettre en place parce qu’il convient de bien déterminer les travaux éligibles et de bien intégrer les travaux privatifs d’intérêt collectif. Les copropriétaires doivent être accompagnés d’un syndic et d’un assistant à maîtrise d’ouvrage qui sait piloter le montage d’un plan de financement complexe intégrant des calculs de travaux éligibles, de travaux privatifs d’intérêt collectif, d’options privatives. Cela exige un vrai savoir-faire » considère Edouard de Rugy.

Une maîtrise d’autant plus importante que les délais à respecter sont serrés. « Il faut monter les prêts collectifs dans les deux mois qui suivent l’assemblée générale. Or, les travaux débutent généralement dans les six mois suivant l’AG. Le montage du financement doit donc se faire préalablement au démarrage des travaux. Cela nécessite une maîtrise assez fine des travaux qui seront réalisés, notamment des travaux privatifs, pour emprunter les bons montants », décrit Édouard de Rugy.

Un moyen de limiter les risques d’impayés

L’éco-PTZ copropriétés présente également d’autres avantages pour les copropriétaires. Contrairement à un crédit immobilier, par exemple, ils n’ont pas de démarche individuelle à effectuer auprès de leur banque et ils ne sont pas soumis à une étude de leur état de santé ou de leur taux d’endettement. « Les copropriétés n’ont généralement pas de trésorerie de côté. Quand des travaux importants arrivent, il est compliqué de les payer, notamment, lorsque certains copropriétaires, les copropriétaires âgés par exemple n’ont pas accès à un emprunt bancaire classique », précise Édouard de Rugy.

Les prêts collectifs sont gérés directement par le syndic, les mensualités ne sont pas prélevées par la banque directement mais par le syndic sous forme d’appel de fonds. « Il s’agit vraiment d’une logique d’effort mensuel. Les charges d’entretien diminuent, les consommations d’énergie baissent, en revanche, il existe un surcoût causé par le remboursement des travaux, cela est assimilable à un complément de charges », explique Edouard de Rugy.

Autre point positif pour les copropriétaires, comme ce prêt est à taux zéro, seuls les frais de caution représentent un coût pour les copropriétaires. Ces frais permettent aux copropriétaires de ne pas être solidaire du prêt. La caution prend le relais en cas de non-paiement de l’un d’entre eux. « Ce fonctionnement permet de sécuriser le financement global de l’opération en limitant fortement les risques d’impayés. Et cela met un terme à une grande inquiétude des copropriétaires celle de devoir compenser en cas de défaillance de l’un d’eux et d’enclencher ensuite une longue procédure pour recouvrer les fonds », détaille Édouard de Rugy.

Si les prêts collectifs sont à l’avantage des copropriétaires, les difficultés pour les monter peuvent être nombreuses. Mieux vaut être accompagné par un prestataire ayant une expertise reconnue sur la question comme Reanova.

Les réponses à vos questions sur prêt collectif en copropriété

Est-ce qu’une copropriété peut emprunter ?


Depuis le 14 mai 2013, un syndicat de copropriétaires peut faire un emprunt bancaire pour financer des travaux au sein de la copropriété. Ce prêt peut permettre de financer des travaux sur les parties communes, des travaux d’intérêts collectif sur les parties privatives ou le préfinancement de subventions publiques. L’emprunt peut se faire pour le compte de l’ensemble des copropriétaires ou pour les copropriétaires qui décident d’y participer.

Quelles aides pour les copropriétés ?

Pour entamer une rénovation globale, les copropriétés peuvent mobiliser différentes aides comme MaPrimeRénov’ Copropriétés ou le Coup de Pouce « Rénovation globale performante de bâtiment résidentiel collectif » ou encore des aides locales. Les prêts collectifs comme l’éco-PTZ sont également des financements à ne pas négliger.

Qu’est-ce qu’un prêt collectif ?

Un prêt collectif est un prêt souscrit au nom du syndicat de copropriétaires par le syndic dans le but de financer des travaux au sein de la copropriété. Il peut être au bénéfice de l’ensemble des copropriétaires ou de ceux qui désirent y participer. Dans tous les cas, la décision d’emprunter doit être approuvée par un vote en assemblée générale. 

Quels sont les risques de la copropriété ?

Les risques sont limités pour la copropriété, les copropriétaires ayant souscrit le prêt doivent le rembourser dans la limite de leur quote-part. Ils ne sont pas solidaires. En cas d’impayé, le syndic adresse une mise en demeure au copropriétaire défaillant. Sans réponse de sa part, la caution prendra le relais.

Rénovation globale : une opportunité pour les copropriétés

Soutenue par les pouvoirs publics, la rénovation globale est désormais l’approche qui s’impose sur le marché de la rénovation. Gain énergétique, amélioration du confort de vie, valorisation du patrimoine… les bénéfices sont nombreux pour les copropriétés qui sautent le pas.

L’heure est à la rénovation globale ! Sur le marché de la réhabilitation, plusieurs manières de concevoir les travaux coexistent : énergétique, geste par geste, etc. Mais depuis 2020, c’est l’approche globale qui s’impose. Deux milliards d’euros supplémentaires sont consacrés à la rénovation des logements privés via le dispositif d’aides MaPrimeRénov’. Les copropriétés ne sont pas oubliées, pour la première fois, une aide financière est spécifiquement pensée pour elles : MaPrimeRénov’ Copropriété est ainsi disponible depuis le 1er janvier 2021. Avec ces subventions, conditionnées à un gain énergétique de 35 %, les pouvoirs publics affirment leur soutien à la rénovation globale, qui est la seule approche permettant de l’atteindre.

Qu’est-ce que la rénovation globale ?

La rénovation globale permet de traiter, en un bouquet de travaux, avec un financement spécifique, l’ensemble des points d’amélioration d’un bâtiment et de ses équipements. Et elle répond réellement aux préoccupations des copropriétaires en leur permettant de bénéficier d’un gain de confort et d’une valorisation de leur patrimoine en plus d’économies d’énergie. Si les travaux permettent d’améliorer la performance énergétique, la méthode globale permet également des évolutions sur les plans esthétique, architectural et fonctionnel : aménagement des halls et des parties communes, réfection des balcons et des garde-corps…

Un seul Bouquet de travaux pour optimiser au mieux le bâtiment

L’approche globale conçoit le bâtiment comme un ensemble d’éléments interdépendants. Le plan de travaux est donc adapté et les équipements dimensionnés pour atteindre un optimum sans créer de nouvelles pathologies. L’objectif est de créer un nouvel équilibre. D’où l’importance de traiter toutes les interfaces en un seul ensemble de travaux, au contraire de la rénovation « geste par geste », où les aménagements sont réalisés lors d’étapes distinctes et difficiles à associer.

Des expertises combinées pour mener les travaux

Architecte, ingénieur thermicien et fluides, chargé de finan­cement, chef de projet… la rénovation globale nécessite l’intervention de différents experts. Une nouveauté pour les copropriétaires, jusque-là habitués à coordonner la gestion des travaux avec un ou deux pro­fessionnels.

L’enjeu est de faire travailler ensemble ces spécialistes et d’assurer une bonne communication, car les choix techniques et architecturaux vont influer sur l’obtention de subventions. Pour réunir ces compétences, certaines entreprises créent des groupements dans lesquels chaque société possède une ou plusieurs spécialités. D’autres, comme Reanova, font le choix d’un modèle intégré : l’entreprise compte alors, en interne, toutes les compétences nécessaires à la réalisation d’un projet de rénovation globale.

Conscients de la complexité de ces travaux, les pouvoirs publics conditionnent l’obtention de MaPrimeRénov’ Copropriété au recours à un assistant maîtrise d’ouvrage (AMO). Ce dernier va jouer le rôle de pilote en centralisant et en coordonnant les informations. Sa prestation peut être financée à hauteur de 50 % du montant de la prestation hors taxes avec un plancher d’aide de 3000€. Les copropriétaires peuvent faire appel à un AMO indépendant ou à une entreprise intégrée.

Rénovation globale, les grandes étapes

Réalisation d’un Diagnostic technique global

Pour concevoir une rénovation globale, il est essentiel d’avoir une vision claire de l’état du bâtiment. La réalisation d’un diagnostic technique global doit donc idéalement constituer la première étape du projet.

L’objectif ? Examiner la copropriété sous toutes les coutures pour identifier les améliorations possibles et leur faisabilité. La performance thermique du bâtiment et son niveau de confort offert sont évalués. L’architecte et l’ingénieur thermicien donnent ensuite leurs préconisations, ils chiffrent les coûts et les gains énergétiques qui permettront de construire la stratégie de rénovation. Sur cette base, des scénarios de travaux avec des simulations financières par type d’appartement sont élaborés. Le scénario « zéro » correspond à une pure logique d’entretien, et les suivants intègrent une performance énergétique qui va crescendo. C’est le dialogue avec le conseil syndical qui va permettre de faire émerger le meilleur choix pour la copropriété. Une fois les possibilités mises à jour et arrêtées, une réunion est organisée pour les présenter aux copropriétaires.

Conception du plan de travaux

L’étape suivante est la conception du plan de chantier, l’enjeu est de détailler le projet tout en tenant compte des contraintes de la copropriété pour pouvoir voter les travaux. Le plan est établi selon les choix techniques et architecturaux : matériaux, couleurs, fonctionnalités, systèmes de ventilation et de chauffage, options, etc. Ensuite, un appel d’offres est lancé par l’entreprise chargée de la rénovation. Elle examine les devis et négocie les offres pour que le conseil syndical puisse choisir entre les sociétés et les options proposées. Le chargé de financement élabore alors les plans de financement en tenant compte des subventions mobilisables au niveau national et local. Ainsi, avant l’assemblée générale de vote des travaux, chaque copropriétaire est informé du montant le concernant.

Montage financier et chantier

Après le vote commence alors l’étape du chantier, précédée par le montage financier. Le chargé de financement assiste le syndic dans le montage des prêts votés en assemblée générale : l’éco-prêt à taux zéro collectif et les autres prêts collectifs. Une fois les travaux lancés, l’architecte les organise et les supervise aux niveaux collectifs et privatifs. Il s’assure de leur bonne réalisation et il est le garant de leur bonne réception. En fin de chantier, l’entreprise chargée de la rénovation s’assure du règlement effectif des subventions. Le chargé de financement fait les démarches pour obtenir le paiement des certificats d’économie d’énergie (CEE) et la clôture des prêts collectifs.

Pourquoi la rénovation globale se développe-t-elle aujourd’hui ?

La rénovation globale est un levier d’action face au défi environnemental. L’État français s’est engagé à respecter l’objectif européen de baisse d’au moins 55 % des émissions de gaz à effet de serre d’ici à 2030. Or en 2020, le secteur résidentiel représentait 30 % de la consommation énergétique finale de la France. Les Français ont pris conscience de cet impact et 75 % d’entre eux aspirent à avoir un logement respectueux de l’environnement, selon le baromètre Qualitel 2021.

Avec son gain énergétique minimal de 35 %, la rénovation globale est un moyen non négligeable pour améliorer la performance du parc résidentiel. Certains projets vont bien au-delà et peuvent atteindre 60 % de gain. Ainsi, dans son édition 2020, la Stratégie nationale bas-carbone (SNBC) – la feuille de route de la France pour lutter contre le changement climatique – vise un rythme de 370 000 rénovations globales par an à partir de 2022. Sur la période 2030-2050, leur nombre devrait être de 700 000.

Le chauffage est la principale source d’émission de CO2 du parc résidentiel. En 2018, il représentait 82 % des émissions, selon l’édition 2021 de l’étude « Chiffres clés du climat » publiée par le ministère de la Transition écologique. Or, en se concentrant au préalable sur les travaux d’isolation et de ventilation, la rénovation globale limite le risque d’un surdimensionnement du système de chauffage qui grèvera la performance énergé­tique.

La rénovation globale est également une réponse adaptée à un enjeu social : la précarité énergétique. Un Français sur cinq dit avoir souffert du froid au cours de l’hiver 2020 pendant au moins 24 heures, selon l’édition 2021 du Tableau de bord de l’Observatoire national de la précarité énergétique. Pour 40 %, cela était dû à une mauvaise isolation ther­mique de leur logement. La montée des prix de l’énergie aggrave encore ce phénomène. Les pouvoirs publics cherchent donc à éradiquer les passoires énergétiques, ces logements particulièrement énergivores car mal isolés. Selon la dernière estimation du ministère de la Transition écologique, 4,8 millions de logements relèveraient de cette catégorie, soit 17 % du parc français.

Quelles obligations de rénovation pour les copropriétés avec la loi Climat et résilience ?

La lutte contre les passoires énergétiques est l’un des objectifs de la loi Climat et résilience promulguée le 22 août 2021. Elle prévoit ainsi que, à compter du 1er janvier 2025, la performance énergétique d’un logement sera considérée comme un critère de décence. Pour louer une habitation, il sera alors obligatoire d’atteindre un niveau de performance énergétique minimal, et ce dernier sera progressivement rehaussé.

La loi a donc établi un calendrier concernant l’exclusion de la location des passoires thermiques, c’est-à-dire des logements classés E, F ou G au titre du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) entré en vigueur le 1er juillet 2021. La classification de ce dernier s’échelonne de A (logement extrêmement performant) à G (logement extrêmement peu performant). Elle dépend de la consommation totale d’énergie de l’habitation et de sa quantité d’émissions de gaz à effet de serre :

  • En métropole, à partir du 1er janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués.
  • Le 1er janvier 2028, les logements classés F seront interdits à la location
  • Le 1er janvier 2034, les logements classés E s’ajouteront à l’interdiction.

Un échéancier plus souple est prévu en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte : au 1er janvier 2028, les classes G seront interdites à la location et les F, le 1er janvier 2031.

La loi impose également des contraintes en matière de loyers pour inciter les propriétaires à rénover leurs biens en location. Depuis le 25 août 2022, les hausses de loyer pour les logements classés G ou F loués vides ou meublés sont interdites.

Quelles aides pour la rénovation globale ?

Pour encourager les copropriétaires à engager des travaux de rénovation globale, les pouvoirs publics ont créé le 1er janvier 2021 une aide financière : MaPrimeRénov’ Copropriété. Les copropriétés au-delà de 20 lots, composées d’au moins 75 % d’habitations principales et immatriculées au registre national des copropriétés peuvent en bénéficier. En 2024, Le montant de l’aide MaPrimeRénov’ Copropriété allouée par appartement est au maximum de 7 500 € pour au moins 35 % de gain énergétique ou 11 250 € si le gain énergétique atteint 50 %. Un bonus de 2 500 euros par appartement peut s’ajouter en cas de sortie du statut de passoire énergétique (lettres F et G). Une prime individuelle de 1 500 € à 3 000 € conditionnée aux ressources du foyer peut s’ajouter à ces montants.

Des aides sont cumulables avec MaPrimeRénov’ Copropriétés comme le dispositif « Coup de Pouce », qui permet de bénéficier des certificats d’économie d’énergie (CEE). Les copropriétés fragiles ou situées en quartiers de renouvellement urbain peuvent, elles, bénéficier d’une aide complémentaire d’un maximum de 5 000 € par logement.

D’autres subventions collectives ou sous conditions de ressources peuvent être mobilisées. Par exemple, des aides locales provenant du département ou de la communauté d’agglomération ou versées par les caisses de retraite pour certains copropriétaires.

Outre les subventions publiques, des prêts spécifiques permettent de rendre les travaux plus accessibles aux copropriétaires, à l’instar de l’éco-prêt à taux zéro. Attention ces dispositifs n’ont pas vocation à être éternels. La loi de finances pour 2022 a porté la durée maximale de remboursement de l’éco-prêt à taux zéro à vingt ans et l’a prolongé jusqu’au 31 décembre 2023. Le moment est venu pour les copropriétaires intéressés de se lancer.

Quelles améliorations de confort avec la rénovation globale ?

En travaillant sur l’ensemble du bâtiment et ses équipements, la rénovation globale permet d’améliorer le confort à plusieurs niveaux. La rénovation globale permet tout d’abord un gain de confort thermique. De nombreux Français souffrent du froid dans leur logement, or la température ressentie est directement influencée par des éléments qui sont liés au bâtiment : parois froides, fort taux d’humidité, courants d’air, etc.

L’isolation et le traitement des ponts thermiques, ces zones de faiblesse situées aux jonc­tions des parois par lesquelles le froid extérieur est plus ra­pidement transmis à l’intérieur du logement, permettent de mettre fin à l’inconfort lié à cette sensation de froid. Les atouts de l’isolation ne se limitent pas à la période hivernale. En été, l’ap­partement reste frais plus longtemps grâce à l’inertie thermique des matériaux (effet de déphasage).

Pour optimiser le confort des appartements, la rénovation globale s’intéresse également à la ventilation. La suppression des ventilations basses dans les salles de bains et cuisines est un point d’amélioration non négligeable. Rénover le système de ventilation permet également de profiter d’une meilleure qualité de l’air intérieur.

Enfin, la rénovation globale offre un gain de confort au niveau acoustique. L’isolation par l’extérieur et l’installation de fenêtres à double vitrage sont des moyens d’action efficaces pour atténuer la transmission des bruits extérieurs.

Quelle réduction de la consommation d’énergie avec la rénovation globale ?

Une rénovation globale bien conduite permet en moyenne de réduire de 40 à 50 % la consommation d’énergie de la copropriété. Pour réduire les déperditions et permettre des économies d’énergie, l’approche globale s’appuie sur l’isolation. Cette dernière permet de diminuer la consommation d’énergie de manière passive. Une fois le bâtiment isolé, il a besoin de beaucoup moins d’énergie pour être chauffé, et ce résultat est durable. Lorsque l’isolation est bien menée et pensée, les consommations de chauffage peuvent être diminuées de moitié. Si les travaux concernent une passoire énergétique, elles peuvent être divisées par trois ou quatre.

Une nouvelle donne qui amène à revoir les systèmes de production de chauffage et engendrer ainsi des économies importantes. Un changement de chaudière peut facilement améliorer le rendement de 20 %. Or, la consommation d’énergie pour le chauffage représente les trois quarts de la facture d’énergie d’une copropriété en chauffage collectif. Les économies peuvent donc être substantielles.

La rénovation globale permet-elle de valoriser son patrimoine ?

La rénovation globale permet d’adapter la copropriété aux normes actuelles de confort et de consommation énergétique. Mais elle prévoit aussi des améliorations sur les plans esthétique et architectural : balcons, garde-corps, halls d’entrée… Autant d’éléments qui rendront la copropriété plus attractive pour de futurs acquéreurs. Cette revalorisation remet ainsi en valeur les atouts de ces appartements anciens : bien conçus, spacieux, traversants, etc.

L’amélioration de l’étiquette énergie de la copropriété due à la rénovation globale a également son importance. En effet, cette dernière devient un critère de décision essentiel pour l’achat ou la location d’un bien, d’autant plus si elle est associée au label BBC.

D’ici à 2050, l’ensemble du parc français de logements devra at­teindre le niveau BBC-rénovation. L’étiquette énergie a également un impact direct sur le prix des logements. Cette valorisation engendrée par la meilleure performance éner­gétique et environnementale d’un bien a un nom : la valeur verte. Et cette plus-value se constate, que le bien se situe ou non dans une zone tendue. Par exemple, les appartements anciens disposant d’une étiquette A-B se sont vendus en moyenne 6 à 9 % plus cher dans les zones les plus tendues (A et B1) que les appartements classés D selon l’étude des Notaires de France « La valeur verte des logements en 2020 ». Un marché de l’ancien rénové est en train d’émerger. Un phénomène qui devrait prendre encore plus d’ampleur avec les obligations prévues par la Loi Climat et résilience.

Quelle opportunité la rénovation globale représente-t-elle pour les syndics ?

Gestion allégée, fidélisation accrue, meilleurs rapports avec les copropriétaires… La rénovation globale apporte aussi aux syndics des bénéfices immédiats. Ils ont tout intérêt à monter en compétences pour accompagner leurs clients sur le sujet. D’autant que la demande devrait augmenter grâce aux nouveaux dispositifs d’aides.

La maîtrise de ces travaux est en train de se transformer en un véritable avantage concurrentiel. Un projet de rénovation globale bien mené permet de renforcer la position du syndic au sein de la copropriété. C’est un argument supplémentaire pour garantir la pérennité de son contrat et la fidélisation des copropriétaires. Mais c’est aussi un atout sur lequel capitaliser à l’avenir. Un syndic ayant mené des projets de rénovation globale, maî­trisant le montage de prêts collectifs, pouvant se reposer sur des partenaires expérimentés et de confiance, a une carte à jouer pour gagner de nouveaux clients. Cet axe de différenciation du métier devrait prendre de l’ampleur dans les années à venir.

Questions/réponses sur la rénovation globale

Qu’est-ce que la rénovation globale ?

La rénovation globale est une manière spécifique de gérer des travaux. Elle permet de traiter, en un seul bouquet de travaux l’ensemble des points d’amélioration d’un bâtiment et de ses équipements. Comme elle permet d’atteindre un gain énergétique minimal de 35 %, elle est soutenue financièrement par les pouvoirs publics via différents dispositifs.

Comment obtenir une prime de rénovation globale ?

Pour obtenir une prime de rénovation globale, certaines conditions doivent être respectées. Après les travaux, un gain énergétique minimal de 35 % doit être atteint. De plus, il est obligatoire de recourir à un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO). La demande doit être déposée sur le site gouvernemental dédié MaPrimeRénov’.

Pourquoi faire une rénovation globale ?

Une rénovation globale répond à plusieurs problématiques. Elle permet de faire des économies d’énergie et d’augmenter le confort des appartements. Mais, en prévenant les pathologies du bâtiment, en améliorant son étiquette énergie ainsi que son aspect architectural, la rénovation globale permet aussi de valoriser financièrement les appartements.

Quels sont les travaux de rénovation énergétique ?

Les travaux de rénovation globale débutent par une phase d’isolation. Il s’agit d’isoler toutes les parois du bâtiment afin de réduire les besoins en chauffage : les murs, les fenêtres, les toitures et les planchers bas. Une fois cette isolation réalisée, les systèmes de production de chauffage et d’eau chaude sani­taire peuvent également être revus pour améliorer la consommation énergétique.

Plan pluriannuel de travaux : quelles conséquences pour les copropriétés ?

La loi dite Climat et résilience, adoptée le 22 août 2021, a pour objectif « d’ancrer l’écologie dans notre société ». Un de ses volets est consacré au logement et certaines mesures concernent directement les copropriétés, comme le plan pluriannuel de travaux.

Réduire les émissions de gaz à effet de serre de 40% d’ici à 2030, c’est l’ambition portée par la loi dite loi Climat et résilience, adoptée le 22 août 2021. Elle s’inspire des 146 propositions formulées par la Convention citoyenne pour le climat. Un de ses objectifs est de réduire les émissions de gaz à effet de serre produites par le secteur du bâtiment et notamment le secteur résidentiel. À l’horizon 2050, le gouvernement vise la neutralité carbone du parc immobilier français grâce à la rénovation de 500 000 logements chaque année. Pour inciter les copropriétés à réaliser des travaux de rénovation énergétique, la loi s’appuie sur le plan pluriannuel de travaux (PPT). Créé par la loi Alur en 2014, le PPT, dont la réalisation était jusqu’alors facultative, devient désormais plus contraignant.

Le plan pluriannuel de travaux : en quoi ça consiste ?  

La loi Climat prévoit l’obligation pour tout immeuble de plus de quinze ans relevant du statut de la copropriété de concevoir et de soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires un projet de PPT, puis de le faire réviser tous les dix ans. Cette mesure entre progressivement en vigueur, un calendrier a été établi en fonction du nombre de lots des copropriétés :

  • Le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
  • Le 1er janvier 2024 pour celles comptant entre 51 et 200 lots ;
  • Le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots ou moins.

Le plan pluriannuel de travaux répond à plusieurs objectifs : la sauvegarde de l’immeuble, l’entretien des parties collectives et des équipements communs, et l’amélioration de l’efficacité énergétique. Il doit intégrer les éléments suivants :

  • Une liste des travaux nécessaires et leur classification par ordre de priorité ;
  • Une évaluation du niveau de performance attendu après ces travaux ;
  • Une estimation de leur coût ;
  • Une planification des travaux à entreprendre sur les dix prochaines années.

Le plan est élaboré à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) ou, le cas échéant, du diagnostic technique global (DTG). 

À noter, si le DTG conclut qu’aucune rénovation n’est nécessaire pour la décennie à venir alors l’obligation d’établir un PPT n’est plus effective.

Plan pluriannuel de travaux : un vote en assemblée générale

Le projet de PPT devra être dressé par un professionnel disposant des mêmes qualifications que pour la réalisation du DTG. Les modalités d’élaboration du projet de PPT sont inscrites à l’ordre du jour par le syndic et sont votées à la majorité simple. Le professionnel réalisant le plan est également désigné en assemblée générale. Un fonds de travaux est constitué pour financer la création du PPT et les travaux prévus par celui-ci.

Une fois le plan rédigé, il est soumis aux copropriétaires en assemblée générale. S’il révèle un besoin de travaux indispensables à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction de gaz à effet de serre, le syndic a l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de l’adoption d’une partie ou de la totalité du plan. Le vote a cette fois lieu à la majorité absolue. En outre, en fonction des décisions prises en assemblée générale, le syndic est tenu d’inscrire à l’ordre du jour, de chaque assemblée appelée à approuver les comptes, la question de la validation du projet de PPT ou les décisions relatives à sa mise en œuvre s’il a été adopté.

À noter, dans le cadre des procédures de lutte contre l’habitat indigne, l’administration peut demander à consulter le plan adopté pour vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sécurité des habitants et la sauvegarde de l’immeuble. Si le plan ne lui a pas été transmis dans un délai d’un mois ou si les travaux semblent insuffisants, l’administration peut élaborer un nouveau plan ou actualiser celui prévu à la place du syndic et à ses frais.

Le plan pluriannuel de travaux est-il un bon outil pour rénover sa copropriété ?  

Gain énergétique, gain de confort… les promesses du plan pluriannuel de travaux sont non négligeables. Mais alors que les aides gouvernementales flèchent toutes vers la rénovation globale, les deux modèles sont-ils compatibles ? « Pour une copropriété adaptée, la conclusion d’un plan pluriannuel de travaux sera la mise en place d’une démarche globale avec un bouquet unique de travaux, explique Édouard de Rugy, dirigeant de Reanova. Dans certaines copropriétés, par exemple celles de petites tailles situées dans un centre-ville historique, cette approche est techniquement compliquée à mettre en œuvre. Le plan pluriannuel de travaux s’avère alors un moyen de s’assurer qu’un entretien minimum est planifié et financé. Mais pour la majorité des copropriétés la rénovation globale est la solution la plus optimale. » Plus qu’une obligation, l’établissement d’un plan pluriannuel de travaux est donc une opportunité à saisir pour entamer la rénovation globale de sa copropriété.

Passoires thermiques : quelles nouvelles obligations ?  

Les passoires thermiques sont dans la ligne de mire du gouvernement. L’un des objectifs de la loi dite Climat et résilience promulguée le 22 août est d’encourager la rénovation de ces logements particulièrement énergivores, notamment en interdisant leur location.

Écarter les passoires thermiques du marché locatif, la volonté n’est pas nouvelle. La loi du 6 juillet 1989 et la loi Énergie et climat du 8 novembre 2019 proposaient déjà des mesures en ce sens, mais la loi du 22 août dite loi Climat et résilience franchit un cap supplémentaire. À compter du 1er janvier 2025, la performance énergétique d’un logement sera considérée comme un critère de décence. Pour louer un logement, il sera impératif d’atteindre un niveau de performance énergétique minimal qui sera progressivement rehaussé.

L’échéancier prévu par la loi implique donc l’exclusion de la location des passoires thermiques c’est-à-dire des logements classés E, F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE) entré en vigueur le 1er juillet 2021. La classification du DPE va de A (Logement extrêmement performant) à G (Logement extrêmement peu performant). Elle est définie par la consommation totale d’énergie du logement et sa quantité d’émissions de gaz à effet de serre.

  • À partir du 1er janvier 2025, en métropole, les logements classés G ne pourront plus être loués.
  • Le 1er janvier 2028, les logements classés F seront interdits à la location
  • Le 1er janvier 2034, les logements classés E s’ajouteront à l’interdiction.

À noter, un calendrier plus souple est prévu pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte. Au 1er janvier 2028, les logements classés G seront interdits à la location et les logements classés F le seront le 1er janvier 2031.  

Passoires thermiques : quelles sont les sanctions prévues ?

Dès 2025, si le logement loué ne respecte pas le seuil minimum de performance énergétique, le locataire disposera d’un recours contre son bailleur. Il pourra lui demander la mise en conformité du logement par la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Si aucun accord amiable n’est trouvé, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation et enfin le juge. Ce dernier peut contraindre le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires et déterminer leur délai d’exécution. Il peut décider de réduire ou suspendre le loyer du locataire voire de lui accorder des dommages et intérêts. Certains propriétaires échapperont cependant à l’obligation d’effectuer des travaux, c’est le cas pour : 

  • Les logements en copropriété si le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal demandé ;
  • Les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.

Passoires thermiques : des contraintes en matière de loyers

Pour inciter les propriétaires à rénover leurs logements, la loi prévoit également des mesures pour interdire les hausses de loyer, elles s’applique depuis le 24 août 2022. Sont concernés, les logements classés G ou F loués vides ou meublés :

  • En cas de nouvelle location, le loyer du contrat de location ne pourra excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
  • En cours de bail, l’augmentation du loyer indexée sur l’indice de référence des loyers ne sera plus possible.
  • La majoration de loyer à la suite de travaux d’amélioration sera également interdite.
  • En cas de renouvellement de bail, la hausse de loyer possible en cas de sous-évaluation de loyer ne pourra plus s’appliquer au locataire.

Autre levier, jouer sur l’attractivité de ces logements. La loi renforce la transparence des informations vis-à-vis des futurs locataires. Les propriétaires doivent désormais ajouter de nouveaux renseignements dans l’annonce présentant leur logement mais aussi dans le contrat de location. Depuis le 1er janvier 2022, l’annonce doit indiquer le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage indiqué dans DPE et préciser l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation.  De plus, pour les logements classés F et G, elle doit comporter la mention « Logement à consommation énergétique excessive » et préciser que la consommation énergétique du logement ne devra pas excéder, en 2028, le seuil de consommation correspondant à l’étiquette E. Ces informations sont reprises dans le bail.

La rénovation globale, une méthode adaptée aux passoires thermiques

La consommation énergétique d’un bien a désormais un impact sur sa valeur financière. D’autant que la valeur verte, c’est-à-dire la valorisation engendrée par une bonne étiquette énergie, prend de plus en plus d’importance sur le marché immobilier. « Les coûts d’entretien et d’exploitation contribuent également à dévaloriser les copropriétés considérées comme des passoires thermiques, développe Édouard de Rugy, dirigeant de Reanova. La rénovation globale permet de remédier à ce phénomène et de les requalifier. Gain énergétique, confort accru et modernisation architecturale sont au rendez-vous. La valeur des appartements est alors augmentée de manière substantielle. » Grâce à l’isolation par l’extérieur, la rénovation globale permet de réduire de manière significative les consommations de chauffage. « Elles peuvent être divisées par trois ou quatre dans une passoire thermique. Mais l’isolation permet également de mettre fin à la sensation d’inconfort liée au phénomène de paroi froide », indique Édouard de Rugy. Des bénéfices importants, alors qu’un Français sur cinq dit avoir souffert du froid au cours de l’hiver 2020 pendant au moins 24 heures selon l’édition 2021 du tableau de bord de L’Observatoire de la précarité énergétique.

Des atouts qui s’ajoutent au soutien financier des pouvoirs publics. Les propriétaires occupants, les bailleurs et les syndicats de copropriétaires peuvent profiter de MaPrimeRenov’ Copropriété. Cette aide est cumulable avec d’autres aides comme l’éco-prêt à taux zéro ou les certificats d’économie d’énergie.

Douze ans de rénovation globale, et ce n’est que le début !

En douze ans, le marché de la rénovation globale des copropriétés s’est transformé. Entreprise pionnière, Reanova témoigne de ces évolutions et esquisse le futur du secteur.

10 000 appartements rénovés, c’est le bilan de Reanova depuis douze ans ! Au programme un gain de confort, des économies d’énergie et une valorisation de leur patrimoine pour de nombreux copropriétaires, mais également un impact environnemental non négligeable. Ces appartements rénovés permettent d’éviter chaque année une production de plus de 11 000 tonnes d’émission de gaz à effet de serre et représentent une économie d’énergie de près de 44 000 MWh par an. C’est porté par cette conscience des enjeux environnementaux et énergétiques que Reanova est née, il y a douze ans, sur le marché de la rénovation globale des copropriétés. « Nous avons senti que ce mouvement autour de la transition énergétique allait prendre de l’ampleur et serait inéluctable, explique Édouard de Rugy, dirigeant de Reanova. Adresser ce marché des copropriétés d’après-guerre nous permettait d’allier nos convictions environnementales à un réel besoin. »

La globalité contre la complexité

Dispositifs d’aides inadaptés, prise de conscience encore timide de l’urgence climatique, méconnaissance des travaux de rénovation énergétique, complexité des enjeux… Pour s’imposer, Reanova a dû inventer un nouveau modèle : « À l’époque, la transition énergétique des copropriétés n’était pas lancée et nous avions identifié qu’elle serait compliquée si le mode de fonctionnement des acteurs restait identique : le concepteur dans un coin, le BET de l’autre. Nous avons fait le pari de prendre les choses différemment, en imaginant dès 2011 une approche globale pour faire travailler ensemble des architectes, des ingénieurs thermiciens, des chargés de financement… Un de nos défis a été d’intégrer toutes ces compétences pour arriver à transmettre à nos clients une vision globale et qu’ils aient ainsi confiance pour s’engager avec nous dans des travaux. »  

Cette composition particulière de l’entreprise et son organisation ont amené d’autres innovations en termes de process et d’outils notamment. « Il a fallu beaucoup innover pour rendre ces projets complexes accessibles aux copropriétaires, et ce, sans multiplier les coûts et les durées d’étude. Nous avons innové en matière d’outils via la maquette numérique ou le développement d’un logiciel accessible dans notre espace client en ligne et dédié l’évaluation du coût des travaux et à leur financement. Notre modèle organisation nous a aussi permis de générer des innovations techniques sur les chantiers. Le raccordement des volets roulants sur les façades par l’extérieur, le passage à l’eau chaude sanitaire collective, la mise en place de certaines énergies renouvelables… personne ne l’avait fait avant nous dans une copropriété. Nous y sommes arrivés malgré les obstacles juridiques et techniques », annonce Édouard de Rugy. Elle développe aujourd’hui de nombreuses idées spécifiques au logement collectif avec des entreprises et des industriels. « Nous travaillons notamment sur les précadres », révèle Édouard de Rugy.

Une approche qui a porté ses fruits, avec 90 % des copropriétés ayant lancé des études qui votent les travaux et des gains énergétiques de 45 % en moyenne. « C’est le meilleur modèle pour la copropriété, le plus efficient. Selon moi, c’est le modèle d’avenir, celui qui est le plus à même d’entraîner la massification de la rénovation énergétique des copropriétés. »

Vers une massification de la rénovation globale ?

Et la massification du marché est en cours. En septembre 2020 avec le plan France Relance, le gouvernement a décidé d’accélérer sur la rénovation énergétique de l’habitat privé : 2 Mrds€ de financement pour 2021-2022 ; lancement du service France Renov’ destiné aux particuliers le 1er janvier 2022… Le potentiel est là, selon le ministère de la Transition écologique : en France, le bâtiment représente 27 % des émissions de CO2 et 45 % de la consommation d’énergie finale du pays. « Ce sont de bons investissements. Un euro investi dans la rénovation énergétique des bâtiments, c’est un euro qui va contribuer à faire tourner des usines en France et à créer de l’emploi. Les matériaux sont produits localement, la main-d’œuvre est locale. Cela permet de réduire notre consommation de gaz et de pétrole et d’améliorer notre balance commerciale vis-à-vis des hydrocarbures. Et enfin, cela permet d’éviter la dégradation et la paupérisation des copropriétés. Il y a beaucoup de bénéfices », estime Édouard de Rugy.

Une évolution des mentalités, des investissements publics en hausse, le marché de la rénovation globale est-il sur le point d’exploser ? « Nous sentons une inflexion, nous avons de moins en moins besoin de convaincre. Je ne suis pas très inquiet sur notre capacité à encaisser cette croissance. Il va falloir continuer à innover pour gagner du temps en chantier et se préparer pour répondre à une demande plus importante. Mais si demain, j’ai deux fois plus de clients, je sais doubler la taille de l’entreprise. Si j’en ai quatre fois plus, je sais quadrupler la taille de l’entreprise sur deux ans », évalue Édouard de Rugy. Mais tous les acteurs pourront-ils faire de même ? « La question se posera pour les entreprises de travaux comme les façadiers, c’est peut-être là que se jouera le goulot d’étranglement. Il faudra revoir la manière d’appréhender les chantiers, on ira vers plus de préfabrication, d’industrialisation. Et il faudra gérer la question du financement public, car l’État est aujourd’hui très généreux et cela ne durera pas toujours. Il faudra faire évoluer les dispositifs pour éviter un arrêt brutal qui entraînerait un blocage. Je suis assez confiant sur le fait que le marché peut s’adapter même si ça demande des ajustements assez forts. Nous sommes prêts à être en tête de file pour rendre cette massification possible », affirme Édouard de Rugy. L’avenir s’annonce prometteur.