Depuis 2021, les contours du diagnostic de performance énergétique ont évolué. De plus, de nombreuses obligations à destination des propriétaires reposent désormais sur son résultat.

La réglementation incite de plus en plus les copropriétés à se pencher sur la question de leur consommation énergétique. Selon la loi dite Climat et résilience, à compter du 1er janvier 2025, la performance énergétique d’un logement sera considérée comme un critère de décence.

Copropriétés : une mise à jour nécessaire

La loi a également prévu d’autres mesures pour encourager la rénovation du parc immobilier français. Elle a instauré l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif pour les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Ce DPE collectif est à renouveler tous les dix ans. Seules les copropriétés classées A, B ou C après le 1er juillet 2021 ne sont pas concernées. Cette obligation s’inscrit dans un calendrier dépendant de la taille de la copropriété. Ainsi la date d’obtention du DPE est fixée au :

• 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots à usage de logements, bureaux ou de commerces ;
• 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
• 1er janvier 2026 pour les copropriétés jusqu’à 50 lots.

Des mesures qui s’accumulent car le bilan de la France sur la question de la performance énergétique des logements n’est pas à la hauteur de ses ambitions. La loi de transition énergétique pour la croissance verte de 2015 fixe ainsi l’objectif à l’horizon 2050 d’un parc immobilier dont l’ensemble des bâtiments est rénové en fonction des normes « bâtiment basse consommation ».

Selon les chiffres de l’Observatoire national de la rénovation énergétique, sur les 30 millions de résidences principales que compte la France au 1er janvier 2022, environ 5,2 millions de logements (17 % du parc) seraient des « passoires énergétiques » (étiquettes F et G). Par ailleurs, 14,5% des passoires énergétiques se situent dans l’habitat collectif.

Diagnostic de performance énergétique, un changement de paradigme

Depuis 2006, le DPE renseigne sur la performance énergétique d’un logement (maison individuelle, appartement, immeuble collectif). Mais en 2021, le contenu de ce diagnostic obligatoire a été modifié. L’étiquette énergétique (de A à G) est désormais calculée en fonction de deux facteurs : la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre exprimées respectivement en kilowattheure d’énergie primaire et kilogramme équivalent de dioxyde de carbone (CO2).

Les seuils de chaque classe énergétique sont donc des « doubles seuils » : un logement est classé selon sa plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre. Pour rappel, le DPE est réalisé aux frais du propriétaire du logement et son tarif n’est pas réglementé. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.

« Cette nouvelle mouture a beaucoup rebattu les cartes. Les énergies fossiles sont assez pénalisées et inversement ce qui est en énergie électrique est mieux valorisé. L’étiquette des logements électriques a donc tendance à remonter », indique Édouard de Rugy, Dirigeant de Reanova. Un changement d’autant plus notable que le DPE a gagné en importance : désormais, de nombreux dispositifs de subvention sont calés sur ce nouveau DPE.

« Ce nouveau DPE est très favorable aux systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude qui utilisent des énergies renouvelables mais il est moins favorable à l’isolation. Or, cela peut provoquer un effet pervers en privilégiant le remplacement d’équipements dans des bâtiments mal isolés, plutôt que de mettre en place une isolation performante. Cela devient plus compliqué d’obtenir un gain énergétique de 35% uniquement avec des travaux d’enveloppe. Cela va à l’encontre de la logique de rénovation globale qui consiste à entamer d’abord une phase d’isolation pour ensuite travailler sur les équipements. Consommons moins, avant de consommer une énergie décarbonée », souligne Édouard de Rugy.

Ce nouveau mode de calcul pourrait d’ailleurs pénaliser certaines copropriétés qui souhaiteraient entamer des travaux de rénovation globale. « Dans les copropriétés en chauffage individuel, les travaux privatifs ne peuvent être intégrés dans le gain énergétique, il ne reste alors que l’enveloppe pour aller chercher les 35%. Or dans certains de cas de figure, il est impossible d’atteindre les 35% », alerte Édouard de Rugy.

Le DPE, un outil pour inciter les bailleurs à rénover leurs logements

La loi Climat et résilience ne s’est pas contentée de réformer le DPE, elle a en fait un outil pour inciter les propriétaires à rénover leurs logements. En effet, un DPE doit être fourni lors de la vente ou de la mise en location d’un logement. Pour intensifier la lutte contre les passoires thermiques, la loi a lié la valeur du DPE à l’autorisation de louer. Ainsi en métropole :

• À partir du 1er janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués.
• À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F seront interdits à la location.
• À partir du 1er janvier 2034, les logements classés E s’ajouteront à l’interdiction.

L’interdiction de louer n’est pas le seul levier sur lequel s’appuie la loi. Elle a également prévu une interdiction d’augmenter les loyers dans les logements énergivores (classés G ou F loués vides ou meublés). Ces mesures s’appliquent depuis le 24 août. Depuis cette date :

• En cas de nouvelle location, le loyer ne pourra excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
• En cours de bail, l’augmentation du loyer indexée sur l’indice de référence des loyers ne sera plus possible.
• La majoration de loyer à la suite de travaux d’amélioration sera également interdite.
• En cas de renouvellement de bail, la hausse de loyer possible si ce dernier est sous-évalué ne pourra plus s’appliquer au locataire.

Aucun contrôle n’est prévu par la loi, c’est le locataire qui dispose d’un recours contre son bailleur en cas de non-respect de ces obligations. Si aucun accord amiable n’est trouvé, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge. Dans ce cas, le juge peut décider de réduire ou suspendre le loyer du locataire voire de lui accorder des dommages et intérêts. Il peut également obliger le propriétaire à entamer des travaux nécessaires et fixer leur temps d’exécution.

Les réponses à vos questions sur le diagnostic de performance énergétique

Soutenue par les pouvoirs publics, la rénovation globale est désormais l’approche qui s’impose sur le marché de la rénovation. Gain énergétique, amélioration du confort de vie, valorisation du patrimoine… les bénéfices sont nombreux pour les copropriétés qui sautent le pas.

L’heure est à la rénovation globale ! Sur le marché de la réhabilitation, plusieurs manières de concevoir les travaux coexistent : énergétique, geste par geste, etc. Mais depuis 2020, c’est l’approche globale qui s’impose. Deux milliards d’euros supplémentaires sont consacrés à la rénovation des logements privés via le dispositif d’aides MaPrimeRénov’. Les copropriétés ne sont pas oubliées, pour la première fois, une aide financière est spécifiquement pensée pour elles : MaPrimeRénov’ Copropriété est ainsi disponible depuis le 1er janvier 2021. Avec ces subventions, conditionnées à un gain énergétique de 35 %, les pouvoirs publics affirment leur soutien à la rénovation globale, qui est la seule approche permettant de l’atteindre.

Qu’est-ce que la rénovation globale ?

La rénovation globale permet de traiter, en un bouquet de travaux, avec un financement spécifique, l’ensemble des points d’amélioration d’un bâtiment et de ses équipements. Et elle répond réellement aux préoccupations des copropriétaires en leur permettant de bénéficier d’un gain de confort et d’une valorisation de leur patrimoine en plus d’économies d’énergie. Si les travaux permettent d’améliorer la performance énergétique, la méthode globale permet également des évolutions sur les plans esthétique, architectural et fonctionnel : aménagement des halls et des parties communes, réfection des balcons et des garde-corps…

Un seul bouquet de travaux pour optimiser au mieux le bâtiment

L’approche globale conçoit le bâtiment comme un ensemble d’éléments interdépendants. Le plan de travaux est donc adapté et les équipements dimensionnés pour atteindre un optimum sans créer de nouvelles pathologies. L’objectif est de créer un nouvel équilibre. D’où l’importance de traiter toutes les interfaces en un seul ensemble de travaux, au contraire de la rénovation « geste par geste », où les aménagements sont réalisés lors d’étapes distinctes et difficiles à associer.

Des expertises combinées pour mener les travaux

Architecte, ingénieur thermicien et fluides, chargé de finan­cement, chef de projet… la rénovation globale nécessite l’intervention de différents experts. Une nouveauté pour les copropriétaires, jusque-là habitués à coordonner la gestion des travaux avec un ou deux pro­fessionnels.

L’enjeu est de faire travailler ensemble ces spécialistes et d’assurer une bonne communication, car les choix techniques et architecturaux vont influer sur l’obtention de subventions. Pour réunir ces compétences, certaines entreprises créent des groupements dans lesquels chaque société possède une ou plusieurs spécialités. D’autres, comme Reanova, font le choix d’un modèle intégré : l’entreprise compte alors, en interne, toutes les compétences nécessaires à la réalisation d’un projet de rénovation globale.

Conscients de la complexité de ces travaux, les pouvoirs publics conditionnent l’obtention de MaPrimeRénov’ Copropriété au recours à un assistant maîtrise d’ouvrage (AMO). Ce dernier va jouer le rôle de pilote en centralisant et en coordonnant les informations. Sa prestation peut être financée à hauteur de 50 % du montant de la prestation hors taxes avec un plancher d’aide de 3000€. Les copropriétaires peuvent faire appel à un AMO indépendant ou à une entreprise intégrée.

Rénovation globale, les grandes étapes

Réalisation d’un Diagnostic technique global

Pour concevoir une rénovation globale, il est essentiel d’avoir une vision claire de l’état du bâtiment. La réalisation d’un diagnostic technique global doit donc idéalement constituer la première étape du projet.

L’objectif ? Examiner la copropriété sous toutes les coutures pour identifier les améliorations possibles et leur faisabilité. La performance thermique du bâtiment et son niveau de confort offert sont évalués. L’architecte et l’ingénieur thermicien donnent ensuite leurs préconisations, ils chiffrent les coûts et les gains énergétiques qui permettront de construire la stratégie de rénovation. Sur cette base, des scénarios de travaux avec des simulations financières par type d’appartement sont élaborés. Le scénario « zéro » correspond à une pure logique d’entretien, et les suivants intègrent une performance énergétique qui va crescendo. C’est le dialogue avec le conseil syndical qui va permettre de faire émerger le meilleur choix pour la copropriété. Une fois les possibilités mises à jour et arrêtées, une réunion est organisée pour les présenter aux copropriétaires.

Conception du plan de travaux

L’étape suivante est la conception du plan de chantier, l’enjeu est de détailler le projet tout en tenant compte des contraintes de la copropriété pour pouvoir voter les travaux. Le plan est établi selon les choix techniques et architecturaux : matériaux, couleurs, fonctionnalités, systèmes de ventilation et de chauffage, options, etc. Ensuite, un appel d’offres est lancé par l’entreprise chargée de la rénovation. Elle examine les devis et négocie les offres pour que le conseil syndical puisse choisir entre les sociétés et les options proposées. Le chargé de financement élabore alors les plans de financement en tenant compte des subventions mobilisables au niveau national et local. Ainsi, avant l’assemblée générale de vote des travaux, chaque copropriétaire est informé du montant le concernant.

Montage financier et chantier

Après le vote commence alors l’étape du chantier, précédée par le montage financier. Le chargé de financement assiste le syndic dans le montage des prêts votés en assemblée générale : l’éco-prêt à taux zéro collectif et les autres prêts collectifs. Une fois les travaux lancés, l’architecte les organise et les supervise aux niveaux collectifs et privatifs. Il s’assure de leur bonne réalisation et il est le garant de leur bonne réception. En fin de chantier, l’entreprise chargée de la rénovation s’assure du règlement effectif des subventions. Le chargé de financement fait les démarches pour obtenir le paiement des certificats d’économie d’énergie (CEE) et la clôture des prêts collectifs.

Pourquoi la rénovation globale se développe-t-elle aujourd’hui ?

La rénovation globale est un levier d’action face au défi environnemental. L’État français s’est engagé à respecter l’objectif européen de baisse d’au moins 55 % des émissions de gaz à effet de serre d’ici à 2030. Or en 2020, le secteur résidentiel représentait 30 % de la consommation énergétique finale de la France. Les Français ont pris conscience de cet impact et 75 % d’entre eux aspirent à avoir un logement respectueux de l’environnement, selon le baromètre Qualitel 2021.

Avec son gain énergétique minimal de 35 %, la rénovation globale est un moyen non négligeable pour améliorer la performance du parc résidentiel. Certains projets vont bien au-delà et peuvent atteindre 60 % de gain. Ainsi, dans son édition 2020, la Stratégie nationale bas-carbone (SNBC) – la feuille de route de la France pour lutter contre le changement climatique – vise un rythme de 370 000 rénovations globales par an à partir de 2022. Sur la période 2030-2050, leur nombre devrait être de 700 000.

Le chauffage est la principale source d’émission de CO2 du parc résidentiel. En 2018, il représentait 82 % des émissions, selon l’édition 2021 de l’étude « Chiffres clés du climat » publiée par le ministère de la Transition écologique. Or, en se concentrant au préalable sur les travaux d’isolation et de ventilation, la rénovation globale limite le risque d’un surdimensionnement du système de chauffage qui grèvera la performance énergé­tique.

La rénovation globale est également une réponse adaptée à un enjeu social : la précarité énergétique. Un Français sur cinq dit avoir souffert du froid au cours de l’hiver 2020 pendant au moins 24 heures, selon l’édition 2021 du Tableau de bord de l’Observatoire national de la précarité énergétique. Pour 40 %, cela était dû à une mauvaise isolation ther­mique de leur logement. La montée des prix de l’énergie aggrave encore ce phénomène. Les pouvoirs publics cherchent donc à éradiquer les passoires énergétiques, ces logements particulièrement énergivores car mal isolés. Selon la dernière estimation du ministère de la Transition écologique, 4,8 millions de logements relèveraient de cette catégorie, soit 17 % du parc français.

Quelles obligations de rénovation pour les copropriétés avec la loi Climat et résilience ?

La lutte contre les passoires énergétiques est l’un des objectifs de la loi Climat et résilience promulguée le 22 août 2021. Elle prévoit ainsi que, à compter du 1er janvier 2025, la performance énergétique d’un logement sera considérée comme un critère de décence. Pour louer une habitation, il sera alors obligatoire d’atteindre un niveau de performance énergétique minimal, et ce dernier sera progressivement rehaussé.

La loi a donc établi un calendrier concernant l’exclusion de la location des passoires thermiques, c’est-à-dire des logements classés E, F ou G au titre du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) entré en vigueur le 1er juillet 2021. La classification de ce dernier s’échelonne de A (logement extrêmement performant) à G (logement extrêmement peu performant). Elle dépend de la consommation totale d’énergie de l’habitation et de sa quantité d’émissions de gaz à effet de serre :

• En métropole, à partir du 1er janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués.
• Le 1er janvier 2028, les logements classés F seront interdits à la location
• Le 1er janvier 2034, les logements classés E s’ajouteront à l’interdiction.

Un échéancier plus souple est prévu en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte : au 1er janvier 2028, les classes G seront interdites à la location et les F, le 1er janvier 2031.

La loi impose également des contraintes en matière de loyers pour inciter les propriétaires à rénover leurs biens en location. Depuis le 25 août 2022, les hausses de loyer pour les logements classés G ou F loués vides ou meublés sont interdites.

Quelles aides pour la rénovation globale ?

Pour encourager les copropriétaires à engager des travaux de rénovation globale, les pouvoirs publics ont créé le 1er janvier 2021 une aide financière : MaPrimeRénov’ Copropriété. Les copropriétés au-delà de 20 lots, composées d’au moins 75 % d’habitations principales et immatriculées au registre national des copropriétés peuvent en bénéficier. En 2024, Le montant de l’aide MaPrimeRénov’ Copropriété allouée par appartement est au maximum de 7 500 € pour au moins 35 % de gain énergétique ou 11 250 € si le gain énergétique atteint 50 %. Un bonus de 2 500 euros par appartement peut s’ajouter en cas de sortie du statut de passoire énergétique (lettres F et G). Une prime individuelle de 1 500 € à 3 000 € conditionnée aux ressources du foyer peut s’ajouter à ces montants.

Des aides sont cumulables avec MaPrimeRénov’ Copropriétés comme le dispositif « Coup de Pouce », qui permet de bénéficier des certificats d’économie d’énergie (CEE). Les copropriétés fragiles ou situées en quartiers de renouvellement urbain peuvent, elles, bénéficier d’une aide complémentaire d’un maximum de 5 000 € par logement.

D’autres subventions collectives ou sous conditions de ressources peuvent être mobilisées. Par exemple, des aides locales provenant du département ou de la communauté d’agglomération ou versées par les caisses de retraite pour certains copropriétaires.

Outre les subventions publiques, des prêts spécifiques permettent de rendre les travaux plus accessibles aux copropriétaires, à l’instar de l’éco-prêt à taux zéro. Attention ces dispositifs n’ont pas vocation à être éternels. La loi de finances pour 2022 a porté la durée maximale de remboursement de l’éco-prêt à taux zéro à vingt ans et l’a prolongé jusqu’au 31 décembre 2023. Le moment est venu pour les copropriétaires intéressés de se lancer.

Quelles améliorations de confort avec la rénovation globale ?

En travaillant sur l’ensemble du bâtiment et ses équipements, la rénovation globale permet d’améliorer le confort à plusieurs niveaux. La rénovation globale permet tout d’abord un gain de confort thermique. De nombreux Français souffrent du froid dans leur logement, or la température ressentie est directement influencée par des éléments qui sont liés au bâtiment : parois froides, fort taux d’humidité, courants d’air, etc.

L’isolation et le traitement des ponts thermiques, ces zones de faiblesse situées aux jonc­tions des parois par lesquelles le froid extérieur est plus ra­pidement transmis à l’intérieur du logement, permettent de mettre fin à l’inconfort lié à cette sensation de froid. Les atouts de l’isolation ne se limitent pas à la période hivernale. En été, l’ap­partement reste frais plus longtemps grâce à l’inertie thermique des matériaux (effet de déphasage).

Pour optimiser le confort des appartements, la rénovation globale s’intéresse également à la ventilation. La suppression des ventilations basses dans les salles de bains et cuisines est un point d’amélioration non négligeable. Rénover le système de ventilation permet également de profiter d’une meilleure qualité de l’air intérieur.

Enfin, la rénovation globale offre un gain de confort au niveau acoustique. L’isolation par l’extérieur et l’installation de fenêtres à double vitrage sont des moyens d’action efficaces pour atténuer la transmission des bruits extérieurs.

Quelle réduction de la consommation d’énergie avec la rénovation globale ?

Une rénovation globale bien conduite permet en moyenne de réduire de 40 à 50 % la consommation d’énergie de la copropriété. Pour réduire les déperditions et permettre des économies d’énergie, l’approche globale s’appuie sur l’isolation. Cette dernière permet de diminuer la consommation d’énergie de manière passive. Une fois le bâtiment isolé, il a besoin de beaucoup moins d’énergie pour être chauffé, et ce résultat est durable. Lorsque l’isolation est bien menée et pensée, les consommations de chauffage peuvent être diminuées de moitié. Si les travaux concernent une passoire énergétique, elles peuvent être divisées par trois ou quatre.

Une nouvelle donne qui amène à revoir les systèmes de production de chauffage et engendrer ainsi des économies importantes. Un changement de chaudière peut facilement améliorer le rendement de 20 %. Or, la consommation d’énergie pour le chauffage représente les trois quarts de la facture d’énergie d’une copropriété en chauffage collectif. Les économies peuvent donc être substantielles.

La rénovation globale permet-elle de valoriser son patrimoine ?

La rénovation globale permet d’adapter la copropriété aux normes actuelles de confort et de consommation énergétique. Mais elle prévoit aussi des améliorations sur les plans esthétique et architectural : balcons, garde-corps, halls d’entrée… Autant d’éléments qui rendront la copropriété plus attractive pour de futurs acquéreurs. Cette revalorisation remet ainsi en valeur les atouts de ces appartements anciens : bien conçus, spacieux, traversants, etc.

L’amélioration de l’étiquette énergie de la copropriété due à la rénovation globale a également son importance. En effet, cette dernière devient un critère de décision essentiel pour l’achat ou la location d’un bien, d’autant plus si elle est associée au label BBC.

D’ici à 2050, l’ensemble du parc français de logements devra at­teindre le niveau BBC-rénovation. L’étiquette énergie a également un impact direct sur le prix des logements. Cette valorisation engendrée par la meilleure performance éner­gétique et environnementale d’un bien a un nom : la valeur verte. Et cette plus-value se constate, que le bien se situe ou non dans une zone tendue. Par exemple, les appartements anciens disposant d’une étiquette A-B se sont vendus en moyenne 6 à 9 % plus cher dans les zones les plus tendues (A et B1) que les appartements classés D selon l’étude des Notaires de France « La valeur verte des logements en 2020 ». Un marché de l’ancien rénové est en train d’émerger. Un phénomène qui devrait prendre encore plus d’ampleur avec les obligations prévues par la Loi Climat et résilience.

Quelle opportunité la rénovation globale représente-t-elle pour les syndics ?

Gestion allégée, fidélisation accrue, meilleurs rapports avec les copropriétaires… La rénovation globale apporte aussi aux syndics des bénéfices immédiats. Ils ont tout intérêt à monter en compétences pour accompagner leurs clients sur le sujet. D’autant que la demande devrait augmenter grâce aux nouveaux dispositifs d’aides.

La maîtrise de ces travaux est en train de se transformer en un véritable avantage concurrentiel. Un projet de rénovation globale bien mené permet de renforcer la position du syndic au sein de la copropriété. C’est un argument supplémentaire pour garantir la pérennité de son contrat et la fidélisation des copropriétaires. Mais c’est aussi un atout sur lequel capitaliser à l’avenir. Un syndic ayant mené des projets de rénovation globale, maî­trisant le montage de prêts collectifs, pouvant se reposer sur des partenaires expérimentés et de confiance, a une carte à jouer pour gagner de nouveaux clients. Cet axe de différenciation du métier devrait prendre de l’ampleur dans les années à venir.

Questions/réponses sur la rénovation globale

Les passoires thermiques sont dans la ligne de mire du gouvernement. L’un des objectifs de la loi dite Climat et résilience promulguée le 22 août est d’encourager la rénovation de ces logements particulièrement énergivores, notamment en interdisant leur location.

Écarter les passoires thermiques du marché locatif, la volonté n’est pas nouvelle. La loi du 6 juillet 1989 et la loi Énergie et climat du 8 novembre 2019 proposaient déjà des mesures en ce sens, mais la loi du 22 août dite loi Climat et résilience franchit un cap supplémentaire. À compter du 1^er janvier 2025, la performance énergétique d’un logement sera considérée comme un critère de décence. Pour louer un logement, il sera impératif d’atteindre un niveau de performance énergétique minimal qui sera progressivement rehaussé.

L’échéancier prévu par la loi implique donc l’exclusion de la location des passoires thermiques c’est-à-dire des logements classés E, F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE) entré en vigueur le 1^er juillet 2021. La classification du DPE va de A (Logement extrêmement performant) à G (Logement extrêmement peu performant). Elle est définie par la consommation totale d’énergie du logement et sa quantité d’émissions de gaz à effet de serre.

• À partir du 1^er janvier 2025, en métropole, les logements classés G ne pourront plus être loués.
• Le 1^er janvier 2028, les logements classés F seront interdits à la location
• Le 1^er janvier 2034, les logements classés E s’ajouteront à l’interdiction.

À noter, un calendrier plus souple est prévu pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte. Au 1^er janvier 2028, les logements classés G seront interdits à la location et les logements classés F le seront le 1^er janvier 2031.  

Passoires thermiques : quelles sont les sanctions prévues ?

Dès 2025, si le logement loué ne respecte pas le seuil minimum de performance énergétique, le locataire disposera d’un recours contre son bailleur. Il pourra lui demander la mise en conformité du logement par la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Si aucun accord amiable n’est trouvé, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation et enfin le juge. Ce dernier peut contraindre le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires et déterminer leur délai d’exécution. Il peut décider de réduire ou suspendre le loyer du locataire voire de lui accorder des dommages et intérêts. Certains propriétaires échapperont cependant à l’obligation d’effectuer des travaux, c’est le cas pour : 

• Les logements en copropriété si le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal demandé ;
• Les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.

Passoires thermiques : des contraintes en matière de loyers

Pour inciter les propriétaires à rénover leurs logements, la loi prévoit également des mesures pour interdire les hausses de loyer, elles s’applique depuis le 24 août 2022. Sont concernés, les logements classés G ou F loués vides ou meublés :

• En cas de nouvelle location, le loyer du contrat de location ne pourra excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
• En cours de bail, l’augmentation du loyer indexée sur l’indice de référence des loyers ne sera plus possible.
• La majoration de loyer à la suite de travaux d’amélioration sera également interdite.
• En cas de renouvellement de bail, la hausse de loyer possible en cas de sous-évaluation de loyer ne pourra plus s’appliquer au locataire.

Autre levier, jouer sur l’attractivité de ces logements. La loi renforce la transparence des informations vis-à-vis des futurs locataires. Les propriétaires doivent désormais ajouter de nouveaux renseignements dans l’annonce présentant leur logement mais aussi dans le contrat de location. Depuis le 1er janvier 2022, l’annonce doit indiquer le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage indiqué dans DPE et préciser l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation.  De plus, pour les logements classés F et G, elle doit comporter la mention « Logement à consommation énergétique excessive » et préciser que la consommation énergétique du logement ne devra pas excéder, en 2028, le seuil de consommation correspondant à l’étiquette E. Ces informations sont reprises dans le bail.

La rénovation globale, une méthode adaptée aux passoires thermiques

La consommation énergétique d’un bien a désormais un impact sur sa valeur financière. D’autant que la valeur verte, c’est-à-dire la valorisation engendrée par une bonne étiquette énergie, prend de plus en plus d’importance sur le marché immobilier. « Les coûts d’entretien et d’exploitation contribuent également à dévaloriser les copropriétés considérées comme des passoires thermiques, développe Édouard de Rugy, dirigeant de Reanova. La rénovation globale permet de remédier à ce phénomène et de les requalifier. Gain énergétique, confort accru et modernisation architecturale sont au rendez-vous. La valeur des appartements est alors augmentée de manière substantielle. » Grâce à l’isolation par l’extérieur, la rénovation globale permet de réduire de manière significative les consommations de chauffage. « Elles peuvent être divisées par trois ou quatre dans une passoire thermique. Mais l’isolation permet également de mettre fin à la sensation d’inconfort liée au phénomène de paroi froide », indique Édouard de Rugy. Des bénéfices importants, alors qu’un Français sur cinq dit avoir souffert du froid au cours de l’hiver 2020 pendant au moins 24 heures selon l’édition 2021 du tableau de bord de L’Observatoire de la précarité énergétique.

Des atouts qui s’ajoutent au soutien financier des pouvoirs publics. Les propriétaires occupants, les bailleurs et les syndicats de copropriétaires peuvent profiter de MaPrimeRenov’ Copropriété. Cette aide est cumulable avec d’autres aides comme l’éco-prêt à taux zéro ou les certificats d’économie d’énergie.

Dans le cadre du plan France Relance, le gouvernement a renforcé les aides à la rénovation énergétique des copropriétés. Le Coup de pouce CEE en copropriété est maintenant accessible à tous les projets de rénovation globale !

Bonne nouvelle pour les copropriétaires : le Coup de Pouce CEE en copropriété a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2025. Tout comme MaPrimeRenov’ Copropriétés, il permet aux copropriétaires de recevoir une subvention pour mener des travaux de rénovation énergétique.

Un Coup de Pouce contre les passoires énergétiques

Officiellement nommé « Coup de Pouce Rénovation globale performante de bâtiment résidentiel collectif », le dispositif constitue un des leviers du gouvernement pour éradiquer les passoires thermiques, ces logements anciens particulièrement énergivores dont l’étiquette énergie se situe entre F et G. Sur les 450 000 copropriétés du territoire (environ 10 millions de logements), près de 100 000 (1,1 million de logements) sont des passoires thermiques selon les données publiées en février par l’Unis, le Syndicat des professionnels de l’immobilier.

Outre la lutte contre la précarité énergétique, le plan de rénovation des bâtiments engagé par le gouvernement a également un objectif écologique. Le secteur du bâtiment représente aujourd’hui 25 % des émissions de gaz à effet de serre en France. Les deux tiers sont issus du secteur résidentiel. Une partie du volet Écologie du plan France Relance est donc consacrée à un soutien renforcé des aides rénovation.

Un dispositif à ne pas négliger

Le Coup de Pouce en copropriété est réservé aux projets de rénovation globale. Les travaux peuvent concerner le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire, l’isolation du bâtiment, la ventilation, l’éclairage ou les équipements auxiliaires idoines. Ils peuvent se rapporter aux parties communes ou relever de l’intérêt collectif quand ils ciblent des parties privatives. Ils doivent correspondre aux critères de la fiche d’opération standardisée CEE (certificats d’économies d’énergie) BAR-TH-145 « Rénovation globale d’un bâtiment résidentiel (France métropolitaine) ».

Le remplacement d’un système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire fonctionnant au fioul donne droit à un bonus. Ce dernier est encore plus important si le changement des équipements se fait au profit d’un système utilisant au moins 50 % d’énergies renouvelables ou de récupération, comme avec une pompe à chaleur. Si un raccordement à un réseau de chaleur est possible, cette solution est obligatoire pour bénéficier de la prime.

Le Coup de Pouce s’avère avantageux pour les copropriétaires même lorsque les équipements de chauffage ne sont pas concernés. « D’après nos simulations le montant de Coup de Pouce par appartement oscille généralement entre 1500 et 3000 euros », estime Édouard de Rugy, associé de Reanova. La prime est versée à la sortie des travaux.

Autre argument à retenir ? Le Coup de Pouce est cumulable avec MaPrimeRénov’Copropriétés ainsi qu’avec les aides locales. C’est donc une ressource particulièrement intéressante pour financer un projet de rénovation globale.

Coup pouce CEE en copropriété, bénéficier d’une expertise technique et financière

La prime est versée, dans le cadre du dispositif des CEE, par les signataires de la charte « Coup de pouce Rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif ». Cette dernière étant validée au préalable par le gouvernement, il s’agit principalement de fournisseurs d’énergies et de leurs partenaires.« Ce qui est demandé par le gouvernement, c’est qu’il y ait un vrai binôme constitué par un opérateur CEE et un assistant à la maîtrise d’ouvrage. Avec notre partenaire Prime Énergie, Reanova a été parmi les premiers à voir sa charte validée par le gouvernement. Ce partenariat fait de nous un acteur idéal pour la mise en place d’un Coup de Pouce : Primes Énergie est un des leaders des CEE et Reanova, en tant qu’assistant à la maîtrise d’ouvrage, apporte ses compétences techniques sur la rénovation globale avec ses architectes et ses ingénieurs thermiciens et fluides. Mais aussi sa connaissance de tous les dispositifs d’aides financières afin d’accompagner au mieux les copropriétaires », détaille Édouard de Rugy.

Une double expertise précieuse. S’appuyant sur son savoir acquis après plus 6000 logements rénovés, Reanova peut ainsi aider la copropriété à déterminer les meilleures options techniques pour son projet de rénovation et à sélectionner les bons prestataires pour réaliser les travaux. L’accompagnement financier a également une grande importance dans le cadre des Coup de Pouce. En effet, la charte prévoit que les entreprises signataires proposent à la copropriété un plan de financement personnalisé incluant un calendrier de paiement des subventions et la distribution de prêts collectifs et/ou d’éco-prêts à taux zéro. Une parfaite connaissance des mécanismes de subventions est donc requise, or toutes les entreprises n’en sont pas forcément familières. Mais c’est une des forces de Reanova. Elle est spécialisée dans la rénovation globale depuis dix ans, ses équipes maîtrisent donc totalement les spécificités des plans de financement et peuvent accomplir les formalités administratives nécessaires à l’obtention des subventions.

Un gain énergétique à atteindre

Attention, certaines conditions sont cependant à remplir pour profiter du Coup de pouce CEE copropriétés. Ainsi, avant de débuter les travaux, un audit énergétique doit être réalisé par un professionnel certifié RGE. Pour obtenir la prime, les travaux doivent permettre d’atteindre un gain énergétique d’au moins 35 %. Et, pour prétendre à l’aide, les copropriétés doivent :

• se situer en France métropolitaine ;
• être inscrites sur le registre d’immatriculation des copropriétés ;
• au moins avoir 75 % de la surface totale chauffée utilisée ou destinée à être utilisée en tant qu’habitation.

L’obtention de l’aide est également dictée par un calendrier. Ce dernier est fixé par un arrêté publié le 16 avril au Journal officiel. Ainsi, le devis devra être signé et les travaux engagés au plus tard le 31 décembre 2025. Ces derniers devront s’achever avant le 31 décembre 2026. Initialement, les travaux devaient être votés avant le 31 décembre 2021 et achevés au plus tard le 31 décembre 2024.

Coup de pouce CEE en copropriété : le début du succès ?

Reanova a activé la prime Coup de pouce sur plusieurs copropriétés qu’elle rénove actuellement. « Nous sommes sur le point de déboucler une opération avec une copropriété située à Massy. Elle est passée d’une chaufferie au fioul à des équipements de chauffage au gaz et son programme de travaux lui a permis d’atteindre un gain énergétique de 35 %. Nous avons aussi une dizaine de projets Coup de pouce CEE en copropriété en cours dont deux qui prévoient un raccordement à un réseau de chauffage urbain et dont un qui prévoit le passage d’équipements de chauffage au fioul à une pompe à chaleur avec un taux d’énergie renouvelable supérieur à 50 % », précise Édouard de Rugy. Une expérience concrète que Reanova mettra au profit de ses futurs clients.

Le délai supplémentaire accordé par le ministère de la Transition écologique pourrait renforcer encore l’attractivité du dispositif. Reste aux copropriétaires à se saisir de cette opportunité.

Si vous souhaitez obtenir davantage de renseignements ou obtenir un devis, n’hésitez pas à contacter nos équipes.

La rénovation énergétique est un outil pour réduire les consommations d’énergie des bâtiments et faire baisser les factures d’énergie des propriétaires. Elle est encouragée par l’Etat car elle permet également de lutter contre la précarité énergétique. Découvrez comment elle s’organise.

La rénovation énergétique d’un bâtiment a pour objectif de diminuer sa consommation énergétique et ses émissions de gaz à effet de serre. Elle se concentre sur les principaux postes consommateurs d’énergie dans un bâtiment : le chauffage, la climatisation et la production d’eau chaude sanitaire.

Plusieurs types de travaux peuvent être envisagés :

• les travaux d’isolation de l’enveloppe des bâtiments (façades, toiture, fenêtres…). Ils permettent de diminuer fortement le nombre de calories nécessaires au chauffage et au refroidissement des bâtiments ;
• les travaux sur les équipements de production, distribution et émission de chauffage et d’eau chaude sanitaire. Le recours aux énergies renouvelables permet d’aller encore plus loin dans la démarche de diminution d’énergie.

Quels sont les trois enjeux majeurs de la rénovation énergétique des logements ?

La rénovation énergétique permet de répondre à différents enjeux : écologiques, économiques et sociaux. La rénovation énergétique s’inscrit dans la lutte contre le changement climatique. En effet, le secteur du logement a un impact important sur l’environnement : en 2020, le secteur résidentiel représentait 30 % de la consommation énergétique finale de la France. C’est pour cela que la Stratégie nationale bas-carbone (SNBC), la feuille de route de la France pour lutter contre le changement climatique a fait de la rénovation l’un de ses leviers pour changer cet état de fait. Dans son édition 2020, la SNBC vise un rythme de 370 000 rénovations globales par an à partir de 2022, pour la période 2030-2050, le nombre passera à 700 000.

Réduire la consommation énergétique est également un enjeu économique pour l’État, les entreprises et les ménages. Ainsi, la réduction de la consommation de 40 % du parc tertiaire à horizon 2030, telle que prévue par « loi ELAN », représenterait une économie de 9,1 milliards d’euros sur la facture énergétique de 2018 du parc tertiaire ; dont 3,9 milliards pour le chauffage.

Enfin, le troisième enjeu est social, encourager la rénovation énergétique c’est également lutter contre les passoires énergétiques, ces logements avec une consommation énergétique excessive. Elles représenteraient près de 17% du parc de logements en France. De nombreux Français font face au manque de confort de leur logement. L’Observatoire national de la précarité énergétique, dans l’édition 2021 de son tableau de bord, révèle ainsi qu’un Français sur cinq dit avoir souffert du froid au cours de l’hiver 2020 pendant au moins 24 heures. Pour 40 %, cela était dû à une mauvaise isolation ther­mique de leur logement. De plus, les ménages les plus modestes sont plus nombreux dans ces logements les plus énergivores. Ainsi, 28 % des passoires thermiques du parc locatif privé sont occupées par les ménages du premier quintile de revenus selon une enquête publiée en 2020 par Observatoire national de la rénovation énergétique.

Quels sont les principes de la rénovation énergétique ?

Le premier grand principe est la logique d’intervention : elle consiste à limiter au maximum les besoins de chauffage et de climatisation en isolant le bâtiment de manière performante et en améliorant le système de ventilation. Dans un second temps, des équipements de chauffage et de climatisation plus performants et fonctionnant grâce aux énergies renouvelables peuvent être installés.

En débutant les travaux par la phase d’isolation, vous vous assurez de maximiser les économies d’énergie. La diminution de consommation due à l’isolation des façades et au remplacement des menuiseries vous permet, ensuite, de mettre en place une installation de chauffage moins puissante et plus respectueuse de l’environnement. Au contraire, si vous commencez à travailler sur les équipements, en remplaçant par exemple la chaudière, vous vous privez d’une partie des économies d’énergie possibles.

Le deuxième grand principe de la rénovation énergétique est le regroupement des travaux. Pour que le projet soit cohérent, il faut avoir une vision d’ensemble et pouvoir traiter les interfaces entre les différentes parois et équipements. Vouloir isoler les façades est une bonne idée, mais comment traiter l’isolation de l’acrotère, l’isolation des retours de menuiseries, les volets ou encore les entrées basses de ventilation en façade ? Pour atteindre le gain énergétique escompté, il est nécessaire de grouper ces travaux.

Y a-t-il des aides spécifiques pour financer les travaux de rénovation énergétique ?

Fer de lance de la politique de transition énergétique de la France, la rénovation thermique bénéficie d’aides gouvernementales adaptées aux différents types de bâtiments et aux profils des propriétaires.

Il existe notamment :

• des prêts à taux zéro ou à taux bonifiés à destination des copropriétés et des bailleurs sociaux, pour étaler le financement des travaux dans la durée, plutôt que les travaux eux-mêmes, et ainsi faire en sorte que les économies d’énergie réalisées contribuent au remboursement des mensualités ;
• des certificats d’économie d’énergie, accessibles à tous types de bâtiments (tertiaire, bailleurs sociaux, copropriétés, maisons individuelles), consistant à distribuer des primes pour tous les types de travaux réalisés ;
• des aides distribuées par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), destinées au logement privé (maisons individuelles et copropriétés), sous forme de subventions individuelles ou collectives, comme les dispositifs MaPrimeRénov’.

Des aides spécifiques des collectivités locales, ciblant des quartiers ou des types d’habitat, sont parfois mises en place sur des durées relativement courtes (quatre à cinq ans en général).

Toutes ces aides ont un point commun : elles sont soumises à des critères de performance thermique ou de gain énergétique.

La rénovation énergétique est-elle rentable ?

C’est un vaste sujet, souvent ramené au calcul du fameux « temps de retour » sur investissement. Si la comparaison porte sur le coût d’investissement total des travaux et les économies d’énergie qui en résultent au cours actuel du gaz, le temps de retour peut prendre plusieurs décennies. A l’inverse, si l’on raisonne uniquement sur le surcoût de performance énergétique et qu’on intègre des hypothèses d’augmentation des coûts de l’énergie, le temps de retour diminue fortement.

La réponse dépend des hypothèses et des paramètres pris en compte :

• Les travaux d’entretien n’ayant par définition pas de temps de retour, le raisonnement porte-t-il sur le coût total des travaux ou sur le surcoût de la rénovation énergétique ?
• Quelles hypothèses d’évolution des cours de l’énergie et de la fiscalité sont prises en compte ?
• Les subventions sont-elles intégrées dans les calculs du temps de retour ?
• La valeur verte, c’est-à-dire le différentiel de valeur d’un appartement avant et après une rénovation énergétique, est-elle prise en compte dans le calcul ? Si oui, comment est-elle calculée ?

Voici deux pistes pour tenter de répondre à cette question de la rentabilité :

Le décret 2016-711 du 30 mai 2016 sur « les travaux d’isolation thermique rendus obligatoires à l’occasion de gros travaux de rénovation de bâtiments » propose une méthode de calcul officielle du temps de retour. Elle définit les hypothèses d’évolution des coûts de l’énergie, intègre les subventions dans le calcul et ne prend en compte que le surcoût de l’isolation. Avec cette définition, de nombreux projets présentent un temps de retour inférieur à dix ans.

Les études statistiques disponibles sur la base des données immobilières des notaires mettent en évidence la corrélation de plus en plus marquée entre le prix des appartements et leur étiquette énergétique. Le marché tend à valoriser totalement le coût des travaux de rénovation énergétique dans le prix de vente des appartement rénovés.

Vos questions et réponses sur la rénovation énergétique des bâtiments

Reanova peut vous accompagner dans la définition de votre projet et dans la gestion des dossiers de subvention MaPrimeRénov’Copro, des certificats d’économie d’énergie et dans le montage d’un éco-prêt à taux zéro collectif.