Plan pluriannuel de travaux : quelles conséquences pour les copropriétés ?

La loi dite Climat et résilience, adoptée le 22 août 2021, a pour objectif « d’ancrer l’écologie dans notre société ». Un de ses volets est consacré au logement et certaines mesures concernent directement les copropriétés, comme le plan pluriannuel de travaux.

Réduire les émissions de gaz à effet de serre de 40% d’ici à 2030, c’est l’ambition portée par la loi dite loi Climat et résilience, adoptée le 22 août 2021. Elle s’inspire des 146 propositions formulées par la Convention citoyenne pour le climat. Un de ses objectifs est de réduire les émissions de gaz à effet de serre produites par le secteur du bâtiment et notamment le secteur résidentiel. À l’horizon 2050, le gouvernement vise la neutralité carbone du parc immobilier français grâce à la rénovation de 500 000 logements chaque année. Pour inciter les copropriétés à réaliser des travaux de rénovation énergétique, la loi s’appuie sur le plan pluriannuel de travaux (PPT). Créé par la loi Alur en 2014, le PPT, dont la réalisation était jusqu’alors facultative, devient désormais plus contraignant.

Le plan pluriannuel de travaux : en quoi ça consiste ?  

La loi Climat prévoit l’obligation pour tout immeuble de plus de quinze ans relevant du statut de la copropriété de concevoir et de soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires un projet de PPT, puis de le faire réviser tous les dix ans. Cette mesure entre progressivement en vigueur, un calendrier a été établi en fonction du nombre de lots des copropriétés :

  • Le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
  • Le 1er janvier 2024 pour celles comptant entre 51 et 200 lots ;
  • Le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots ou moins.

Le plan pluriannuel de travaux répond à plusieurs objectifs : la sauvegarde de l’immeuble, l’entretien des parties collectives et des équipements communs, et l’amélioration de l’efficacité énergétique. Il doit intégrer les éléments suivants :

  • Une liste des travaux nécessaires et leur classification par ordre de priorité ;
  • Une évaluation du niveau de performance attendu après ces travaux ;
  • Une estimation de leur coût ;
  • Une planification des travaux à entreprendre sur les dix prochaines années.

Le plan est élaboré à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) ou, le cas échéant, du diagnostic technique global (DTG). 

À noter, si le DTG conclut qu’aucune rénovation n’est nécessaire pour la décennie à venir alors l’obligation d’établir un PPT n’est plus effective.

Plan pluriannuel de travaux : un vote en assemblée générale

Le projet de PPT devra être dressé par un professionnel disposant des mêmes qualifications que pour la réalisation du DTG. Les modalités d’élaboration du projet de PPT sont inscrites à l’ordre du jour par le syndic et sont votées à la majorité simple. Le professionnel réalisant le plan est également désigné en assemblée générale. Un fonds de travaux est constitué pour financer la création du PPT et les travaux prévus par celui-ci.

Une fois le plan rédigé, il est soumis aux copropriétaires en assemblée générale. S’il révèle un besoin de travaux indispensables à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction de gaz à effet de serre, le syndic a l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de l’adoption d’une partie ou de la totalité du plan. Le vote a cette fois lieu à la majorité absolue. En outre, en fonction des décisions prises en assemblée générale, le syndic est tenu d’inscrire à l’ordre du jour, de chaque assemblée appelée à approuver les comptes, la question de la validation du projet de PPT ou les décisions relatives à sa mise en œuvre s’il a été adopté.

À noter, dans le cadre des procédures de lutte contre l’habitat indigne, l’administration peut demander à consulter le plan adopté pour vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sécurité des habitants et la sauvegarde de l’immeuble. Si le plan ne lui a pas été transmis dans un délai d’un mois ou si les travaux semblent insuffisants, l’administration peut élaborer un nouveau plan ou actualiser celui prévu à la place du syndic et à ses frais.

Le plan pluriannuel de travaux est-il un bon outil pour rénover sa copropriété ?  

Gain énergétique, gain de confort… les promesses du plan pluriannuel de travaux sont non négligeables. Mais alors que les aides gouvernementales flèchent toutes vers la rénovation globale, les deux modèles sont-ils compatibles ? « Pour une copropriété adaptée, la conclusion d’un plan pluriannuel de travaux sera la mise en place d’une démarche globale avec un bouquet unique de travaux, explique Édouard de Rugy, dirigeant de Reanova. Dans certaines copropriétés, par exemple celles de petites tailles situées dans un centre-ville historique, cette approche est techniquement compliquée à mettre en œuvre. Le plan pluriannuel de travaux s’avère alors un moyen de s’assurer qu’un entretien minimum est planifié et financé. Mais pour la majorité des copropriétés la rénovation globale est la solution la plus optimale. » Plus qu’une obligation, l’établissement d’un plan pluriannuel de travaux est donc une opportunité à saisir pour entamer la rénovation globale de sa copropriété.

Passoires thermiques : quelles nouvelles obligations ?  

Les passoires thermiques sont dans la ligne de mire du gouvernement. L’un des objectifs de la loi dite Climat et résilience promulguée le 22 août est d’encourager la rénovation de ces logements particulièrement énergivores, notamment en interdisant leur location.

Écarter les passoires thermiques du marché locatif, la volonté n’est pas nouvelle. La loi du 6 juillet 1989 et la loi Énergie et climat du 8 novembre 2019 proposaient déjà des mesures en ce sens, mais la loi du 22 août dite loi Climat et résilience franchit un cap supplémentaire. À compter du 1er janvier 2025, la performance énergétique d’un logement sera considérée comme un critère de décence. Pour louer un logement, il sera impératif d’atteindre un niveau de performance énergétique minimal qui sera progressivement rehaussé.

L’échéancier prévu par la loi implique donc l’exclusion de la location des passoires thermiques c’est-à-dire des logements classés E, F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE) entré en vigueur le 1er juillet 2021. La classification du DPE va de A (Logement extrêmement performant) à G (Logement extrêmement peu performant). Elle est définie par la consommation totale d’énergie du logement et sa quantité d’émissions de gaz à effet de serre.

  • À partir du 1er janvier 2025, en métropole, les logements classés G ne pourront plus être loués.
  • Le 1er janvier 2028, les logements classés F seront interdits à la location
  • Le 1er janvier 2034, les logements classés E s’ajouteront à l’interdiction.

À noter, un calendrier plus souple est prévu pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte. Au 1er janvier 2028, les logements classés G seront interdits à la location et les logements classés F le seront le 1er janvier 2031.  

Passoires thermiques : quelles sont les sanctions prévues ?

Dès 2025, si le logement loué ne respecte pas le seuil minimum de performance énergétique, le locataire disposera d’un recours contre son bailleur. Il pourra lui demander la mise en conformité du logement par la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Si aucun accord amiable n’est trouvé, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation et enfin le juge. Ce dernier peut contraindre le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires et déterminer leur délai d’exécution. Il peut décider de réduire ou suspendre le loyer du locataire voire de lui accorder des dommages et intérêts. Certains propriétaires échapperont cependant à l’obligation d’effectuer des travaux, c’est le cas pour : 

  • Les logements en copropriété si le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal demandé ;
  • Les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.

Passoires thermiques : des contraintes en matière de loyers

Pour inciter les propriétaires à rénover leurs logements, la loi prévoit également des mesures pour interdire les hausses de loyer, elles s’applique depuis le 24 août 2022. Sont concernés, les logements classés G ou F loués vides ou meublés :

  • En cas de nouvelle location, le loyer du contrat de location ne pourra excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
  • En cours de bail, l’augmentation du loyer indexée sur l’indice de référence des loyers ne sera plus possible.
  • La majoration de loyer à la suite de travaux d’amélioration sera également interdite.
  • En cas de renouvellement de bail, la hausse de loyer possible en cas de sous-évaluation de loyer ne pourra plus s’appliquer au locataire.

Autre levier, jouer sur l’attractivité de ces logements. La loi renforce la transparence des informations vis-à-vis des futurs locataires. Les propriétaires doivent désormais ajouter de nouveaux renseignements dans l’annonce présentant leur logement mais aussi dans le contrat de location. Depuis le 1er janvier 2022, l’annonce doit indiquer le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage indiqué dans DPE et préciser l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation.  De plus, pour les logements classés F et G, elle doit comporter la mention « Logement à consommation énergétique excessive » et préciser que la consommation énergétique du logement ne devra pas excéder, en 2028, le seuil de consommation correspondant à l’étiquette E. Ces informations sont reprises dans le bail.

La rénovation globale, une méthode adaptée aux passoires thermiques

La consommation énergétique d’un bien a désormais un impact sur sa valeur financière. D’autant que la valeur verte, c’est-à-dire la valorisation engendrée par une bonne étiquette énergie, prend de plus en plus d’importance sur le marché immobilier. « Les coûts d’entretien et d’exploitation contribuent également à dévaloriser les copropriétés considérées comme des passoires thermiques, développe Édouard de Rugy, dirigeant de Reanova. La rénovation globale permet de remédier à ce phénomène et de les requalifier. Gain énergétique, confort accru et modernisation architecturale sont au rendez-vous. La valeur des appartements est alors augmentée de manière substantielle. » Grâce à l’isolation par l’extérieur, la rénovation globale permet de réduire de manière significative les consommations de chauffage. « Elles peuvent être divisées par trois ou quatre dans une passoire thermique. Mais l’isolation permet également de mettre fin à la sensation d’inconfort liée au phénomène de paroi froide », indique Édouard de Rugy. Des bénéfices importants, alors qu’un Français sur cinq dit avoir souffert du froid au cours de l’hiver 2020 pendant au moins 24 heures selon l’édition 2021 du tableau de bord de L’Observatoire de la précarité énergétique.

Des atouts qui s’ajoutent au soutien financier des pouvoirs publics. Les propriétaires occupants, les bailleurs et les syndicats de copropriétaires peuvent profiter de MaPrimeRenov’ Copropriété. Cette aide est cumulable avec d’autres aides comme l’éco-prêt à taux zéro ou les certificats d’économie d’énergie.

 

Douze ans de rénovation globale, et ce n’est que le début !

En douze ans, le marché de la rénovation globale des copropriétés s’est transformé. Entreprise pionnière, Reanova témoigne de ces évolutions et esquisse le futur du secteur.

10 000 appartements rénovés, c’est le bilan de Reanova depuis douze ans ! Au programme un gain de confort, des économies d’énergie et une valorisation de leur patrimoine pour de nombreux copropriétaires, mais également un impact environnemental non négligeable. Ces appartements rénovés permettent d’éviter chaque année une production de plus de 11 000 tonnes d’émission de gaz à effet de serre et représentent une économie d’énergie de près de 44 000 MWh par an. C’est porté par cette conscience des enjeux environnementaux et énergétiques que Reanova est née, il y a douze ans, sur le marché de la rénovation globale des copropriétés. « Nous avons senti que ce mouvement autour de la transition énergétique allait prendre de l’ampleur et serait inéluctable, explique Édouard de Rugy, dirigeant de Reanova. Adresser ce marché des copropriétés d’après-guerre nous permettait d’allier nos convictions environnementales à un réel besoin. »

La globalité contre la complexité

Dispositifs d’aides inadaptés, prise de conscience encore timide de l’urgence climatique, méconnaissance des travaux de rénovation énergétique, complexité des enjeux… Pour s’imposer, Reanova a dû inventer un nouveau modèle : « À l’époque, la transition énergétique des copropriétés n’était pas lancée et nous avions identifié qu’elle serait compliquée si le mode de fonctionnement des acteurs restait identique : le concepteur dans un coin, le BET de l’autre. Nous avons fait le pari de prendre les choses différemment, en imaginant dès 2011 une approche globale pour faire travailler ensemble des architectes, des ingénieurs thermiciens, des chargés de financement… Un de nos défis a été d’intégrer toutes ces compétences pour arriver à transmettre à nos clients une vision globale et qu’ils aient ainsi confiance pour s’engager avec nous dans des travaux. »  

Cette composition particulière de l’entreprise et son organisation ont amené d’autres innovations en termes de process et d’outils notamment. « Il a fallu beaucoup innover pour rendre ces projets complexes accessibles aux copropriétaires, et ce, sans multiplier les coûts et les durées d’étude. Nous avons innové en matière d’outils via la maquette numérique ou le développement d’un logiciel accessible dans notre espace client en ligne et dédié l’évaluation du coût des travaux et à leur financement. Notre modèle organisation nous a aussi permis de générer des innovations techniques sur les chantiers. Le raccordement des volets roulants sur les façades par l’extérieur, le passage à l’eau chaude sanitaire collective, la mise en place de certaines énergies renouvelables… personne ne l’avait fait avant nous dans une copropriété. Nous y sommes arrivés malgré les obstacles juridiques et techniques », annonce Édouard de Rugy. Elle développe aujourd’hui de nombreuses idées spécifiques au logement collectif avec des entreprises et des industriels. « Nous travaillons notamment sur les précadres », révèle Édouard de Rugy.

Une approche qui a porté ses fruits, avec 90 % des copropriétés ayant lancé des études qui votent les travaux et des gains énergétiques de 45 % en moyenne. « C’est le meilleur modèle pour la copropriété, le plus efficient. Selon moi, c’est le modèle d’avenir, celui qui est le plus à même d’entraîner la massification de la rénovation énergétique des copropriétés. »

Vers une massification de la rénovation globale ?

Et la massification du marché est en cours. En septembre 2020 avec le plan France Relance, le gouvernement a décidé d’accélérer sur la rénovation énergétique de l’habitat privé : 2 Mrds€ de financement pour 2021-2022 ; lancement du service France Renov’ destiné aux particuliers le 1er janvier 2022… Le potentiel est là, selon le ministère de la Transition écologique : en France, le bâtiment représente 27 % des émissions de CO2 et 45 % de la consommation d’énergie finale du pays. « Ce sont de bons investissements. Un euro investi dans la rénovation énergétique des bâtiments, c’est un euro qui va contribuer à faire tourner des usines en France et à créer de l’emploi. Les matériaux sont produits localement, la main-d’œuvre est locale. Cela permet de réduire notre consommation de gaz et de pétrole et d’améliorer notre balance commerciale vis-à-vis des hydrocarbures. Et enfin, cela permet d’éviter la dégradation et la paupérisation des copropriétés. Il y a beaucoup de bénéfices », estime Édouard de Rugy.

Une évolution des mentalités, des investissements publics en hausse, le marché de la rénovation globale est-il sur le point d’exploser ? « Nous sentons une inflexion, nous avons de moins en moins besoin de convaincre. Je ne suis pas très inquiet sur notre capacité à encaisser cette croissance. Il va falloir continuer à innover pour gagner du temps en chantier et se préparer pour répondre à une demande plus importante. Mais si demain, j’ai deux fois plus de clients, je sais doubler la taille de l’entreprise. Si j’en ai quatre fois plus, je sais quadrupler la taille de l’entreprise sur deux ans », évalue Édouard de Rugy. Mais tous les acteurs pourront-ils faire de même ? « La question se posera pour les entreprises de travaux comme les façadiers, c’est peut-être là que se jouera le goulot d’étranglement. Il faudra revoir la manière d’appréhender les chantiers, on ira vers plus de préfabrication, d’industrialisation. Et il faudra gérer la question du financement public, car l’État est aujourd’hui très généreux et cela ne durera pas toujours. Il faudra faire évoluer les dispositifs pour éviter un arrêt brutal qui entraînerait un blocage. Je suis assez confiant sur le fait que le marché peut s’adapter même si ça demande des ajustements assez forts. Nous sommes prêts à être en tête de file pour rendre cette massification possible », affirme Édouard de Rugy. L’avenir s’annonce prometteur.

Coup pouce CEE en copropriété : une aide pour la rénovation globale

Dans le cadre du plan France Relance, le gouvernement a renforcé les aides à la rénovation énergétique des copropriétés. Le Coup de pouce CEE en copropriété est maintenant accessible à tous les projets de rénovation globale !

Bonne nouvelle pour les copropriétaires : le Coup de Pouce CEE en copropriété a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2025. Tout comme MaPrimeRenov’ Copropriétés, il permet aux copropriétaires de recevoir une subvention pour mener des travaux de rénovation énergétique.

Un Coup de Pouce contre les passoires énergétiques

Officiellement nommé « Coup de Pouce Rénovation globale performante de bâtiment résidentiel collectif », le dispositif constitue un des leviers du gouvernement pour éradiquer les passoires thermiques, ces logements anciens particulièrement énergivores dont l’étiquette énergie se situe entre F et G. Sur les 450 000 copropriétés du territoire (environ 10 millions de logements), près de 100 000 (1,1 million de logements) sont des passoires thermiques selon les données publiées en février par l’Unis, le Syndicat des professionnels de l’immobilier.

Outre la lutte contre la précarité énergétique, le plan de rénovation des bâtiments engagé par le gouvernement a également un objectif écologique. Le secteur du bâtiment représente aujourd’hui 25 % des émissions de gaz à effet de serre en France. Les deux tiers sont issus du secteur résidentiel. Une partie du volet Écologie du plan France Relance est donc consacrée à un soutien renforcé des aides rénovation.

Un dispositif à ne pas négliger

Le Coup de Pouce en copropriété est réservé aux projets de rénovation globale. Les travaux peuvent concerner le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire, l’isolation du bâtiment, la ventilation, l’éclairage ou les équipements auxiliaires idoines. Ils peuvent se rapporter aux parties communes ou relever de l’intérêt collectif quand ils ciblent des parties privatives. Ils doivent correspondre aux critères de la fiche d’opération standardisée CEE (certificats d’économies d’énergie) BAR-TH-145 « Rénovation globale d’un bâtiment résidentiel (France métropolitaine) ».

Le remplacement d’un système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire fonctionnant au fioul donne droit à un bonus. Ce dernier est encore plus important si le changement des équipements se fait au profit d’un système utilisant au moins 50 % d’énergies renouvelables ou de récupération, comme avec une pompe à chaleur. Si un raccordement à un réseau de chaleur est possible, cette solution est obligatoire pour bénéficier de la prime.

Le Coup de Pouce s’avère avantageux pour les copropriétaires même lorsque les équipements de chauffage ne sont pas concernés. « D’après nos simulations le montant de Coup de Pouce par appartement oscille généralement entre 1500 et 3000 euros », estime Édouard de Rugy, associé de Reanova. La prime est versée à la sortie des travaux.

Autre argument à retenir ? Le Coup de Pouce est cumulable avec MaPrimeRénov’Copropriétés ainsi qu’avec les aides locales. C’est donc une ressource particulièrement intéressante pour financer un projet de rénovation globale.

Coup pouce CEE en copropriété, bénéficier d’une expertise technique et financière

La prime est versée, dans le cadre du dispositif des CEE, par les signataires de la charte « Coup de pouce Rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif ». Cette dernière étant validée au préalable par le gouvernement, il s’agit principalement de fournisseurs d’énergies et de leurs partenaires.« Ce qui est demandé par le gouvernement, c’est qu’il y ait un vrai binôme constitué par un opérateur CEE et un assistant à la maîtrise d’ouvrage. Avec notre partenaire Prime Énergie, Reanova a été parmi les premiers à voir sa charte validée par le gouvernement. Ce partenariat fait de nous un acteur idéal pour la mise en place d’un Coup de Pouce : Primes Énergie est un des leaders des CEE et Reanova, en tant qu’assistant à la maîtrise d’ouvrage, apporte ses compétences techniques sur la rénovation globale avec ses architectes et ses ingénieurs thermiciens et fluides. Mais aussi sa connaissance de tous les dispositifs d’aides financières afin d’accompagner au mieux les copropriétaires », détaille Édouard de Rugy.

Une double expertise précieuse. S’appuyant sur son savoir acquis après plus 6000 logements rénovés, Reanova peut ainsi aider la copropriété à déterminer les meilleures options techniques pour son projet de rénovation et à sélectionner les bons prestataires pour réaliser les travaux. L’accompagnement financier a également une grande importance dans le cadre des Coup de Pouce. En effet, la charte prévoit que les entreprises signataires proposent à la copropriété un plan de financement personnalisé incluant un calendrier de paiement des subventions et la distribution de prêts collectifs et/ou d’éco-prêts à taux zéro. Une parfaite connaissance des mécanismes de subventions est donc requise, or toutes les entreprises n’en sont pas forcément familières. Mais c’est une des forces de Reanova. Elle est spécialisée dans la rénovation globale depuis dix ans, ses équipes maîtrisent donc totalement les spécificités des plans de financement et peuvent accomplir les formalités administratives nécessaires à l’obtention des subventions.

Un gain énergétique à atteindre

Attention, certaines conditions sont cependant à remplir pour profiter du Coup de pouce CEE copropriétés. Ainsi, avant de débuter les travaux, un audit énergétique doit être réalisé par un professionnel certifié RGE. Pour obtenir la prime, les travaux doivent permettre d’atteindre un gain énergétique d’au moins 35 %. Et, pour prétendre à l’aide, les copropriétés doivent :

  • se situer en France métropolitaine ;
  • être inscrites sur le registre d’immatriculation des copropriétés ;
  • au moins avoir 75 % de la surface totale chauffée utilisée ou destinée à être utilisée en tant qu’habitation.

L’obtention de l’aide est également dictée par un calendrier. Ce dernier est fixé par un arrêté publié le 16 avril au Journal officiel. Ainsi, le devis devra être signé et les travaux engagés au plus tard le 31 décembre 2025. Ces derniers devront s’achever avant le 31 décembre 2026. Initialement, les travaux devaient être votés avant le 31 décembre 2021 et achevés au plus tard le 31 décembre 2024.

Coup de pouce CEE en copropriété : le début du succès ?

Reanova a activé la prime Coup de pouce sur plusieurs copropriétés qu’elle rénove actuellement. « Nous sommes sur le point de déboucler une opération avec une copropriété située à Massy. Elle est passée d’une chaufferie au fioul à des équipements de chauffage au gaz et son programme de travaux lui a permis d’atteindre un gain énergétique de 35 %. Nous avons aussi une dizaine de projets Coup de pouce CEE en copropriété en cours dont deux qui prévoient un raccordement à un réseau de chauffage urbain et dont un qui prévoit le passage d’équipements de chauffage au fioul à une pompe à chaleur avec un taux d’énergie renouvelable supérieur à 50 % », précise Édouard de Rugy. Une expérience concrète que Reanova mettra au profit de ses futurs clients.

Le délai supplémentaire accordé par le ministère de la Transition écologique pourrait renforcer encore l’attractivité du dispositif. Reste aux copropriétaires à se saisir de cette opportunité.

Si vous souhaitez obtenir davantage de renseignements ou obtenir un devis, n’hésitez pas à contacter nos équipes.

La pompe à chaleur : une solution d’avenir pour les copropriétés ?

La pompe à chaleur équipe de plus en plus de maisons individuelles, mais est encore rare en copropriété. Pourtant, son installation permet de décarboner la production de chauffage et de limiter les émissions à effet de serre. Reanova a d’ailleurs été récompensée le 24 mars 2021 pour un projet de rénovation intégrant une pompe à chaleur.

Opter pour un système de production d’eau chaude et de chauffage écologique dans sa copropriété, et si c’était possible grâce à la pompe à chaleur ? Cet équipement de chauffage thermodynamique à énergie renouvelable séduit de plus en plus de propriétaires de maison individuelle et il fait également ses premiers pas en copropriété. Son principe ? Capter la chaleur présente naturellement dans l’air, l’eau ou le sol, et l’amener à une température supérieure pour chauffer des logements.

Comment fonctionne une pompe à chaleur ?

Il existe différents types de pompes à chaleur, notamment les pompes à chaleur air-eau et les pompes à chaleur eau-eau (géothermie). Elles peuvent servir à produire le chauffage, l’eau chaude sanitaire ou bien combiner les deux. « Grâce à un système d’échangeur, une pompe à chaleur air-eau capte les calories présentes dans l’air extérieur pour préchauffer en partie ou en totalité l’eau chaude sanitaire. La pompe à chaleur utilise des gaz spécifiques pour prélever ces calories et ces derniers fonctionnent sur d’autres plages de températures, ainsi la captation est possible même quand les températures extérieures sont basses. Grâce à un système de compresseur et d’échangeur, les calories sont restituées dans le réseau qui va chauffer les ballons d’eau chaude, explique Édouard de Rugy, dirigeant de Reanova. Plus la température extérieure est élevée et meilleurs sont les rendements, mais même avec des températures basses, les rendements ne sont pas négligeables. Par exemple, lorsque la température extérieure est légèrement négative, pour un kilowattheure d’énergie électrique consommée, vous restituez l’équivalent de deux kilowattheures pour chauffer l’eau. »

Une économie de 7 000 euros par an sur la production d’eau chaude

Reanova a finalisé en février 2020 l’installation d’une pompe à chaleur air-eau dans une copropriété du XIXe arrondissement de Paris, en partenariat avec le bureau d’études thermiques et fluides POUGET Consultants. Un projet de rénovation primé par le Grand Prix du Jury des Trophées métropolitains CoachCopro, le 24 mars. Ce concours, organisé par l’Agence parisienne du Climat, récompense les copropriétés de Paris et de la Métropole du Grand Paris ayant réalisé des travaux remarquables en matière de rénovation énergétique. « La résidence qui a été primée avait auparavant une production d’eau chaude sanitaire collective réalisée par six ballons d’eau chaude électriques à accumulation. Ce n’était pas du tout performant d’un point de vue énergétique et le conseil syndical cherchait à développer une solution qui utilisait des énergies renouvelables. Cela a permis de faire un gain énergétique très important sur ce poste d’eau chaude sanitaire qui était considérable dans cette résidence », détaille Édouard de Rugy. Ainsi, sur ce projet, l’installation de la pompe à chaleur a coûté 80 000 euros à la copropriété pour un gain énergétique de 72% sur la production d’eau chaude. L’intégralité du projet de rénovation a permis à la copropriété d’atteindre un gain énergétique de 60%. La copropriété économise désormais environ 7000 euros par an sur cette production, cela permettra d’amortir cet investissement sur douze ans. La copropriété a également amélioré son étiquette énergétique, passant de la classe E à la classe C, ainsi que sa production de gaz à effet de serre : elle atteint désormais la classe A, le plus faible niveau d’émission.

Une bonne idée pour produire l’eau chaude de votre copropriété ?

Si elle présente de nombreux avantages, la pompe à chaleur est un équipement relativement nouveau en copropriété. « Il y a plusieurs raisons à cela. Avec ces pompes à chaleur, nous travaillons sur des régimes basse température, cela implique certaines conditions. Il faut notamment que les immeubles soient très bien isolés et que les émetteurs de chauffage le permettent. Le deuxième point, c’est la taille de la copropriétés. Sur des copropriétés de petite taille, jusqu’à 30 à 40 appartements, ce qui représente une grande partie du parc, nous pouvons travailler avec plusieurs pompes à chaleur de type maison individuelle qui sont mises en cascade. Mais, pour des résidences de plusieurs centaines d’appartements, il faut envisager des systèmes eau-eau, plus complexes, utilisant la géothermie. », indique Édouard de Rugy.

Par ailleurs, les systèmes de pompe à chaleur air-eau, nécessitent d’installer des modules extérieurs. « Cela nécessite d’avoir de l’espace et de gérer les contraintes d’acoustique et d’esthétique. Il faut les intégrer sans créer de nuisances. Dans le cas de la copropriété du XIXe arrondissement, nous avons installé la pompe à chaleur dans le parking souterrain sous un puit de ventilation. Nous limitions donc les nuisances sonores et sommes présents dans un espace tempéré qui est à proximité de la chaufferie. La disposition des éléments a permis une bonne intégration dans cette situation », détaille Édouard de Rugy.

Une innovation pour chauffer votre copropriété ?

Si la pompe à chaleur est intéressante dans le cadre d’une production collective d’eau chaude, elle peut l’également l’être pour une production collective de chauffage. C’est ce que projette de développer Reanova dans une copropriété à Nanterre. « Nous avons étudié la possibilité de mettre en place une pompe à chaleur pour le chauffage uniquement, car la production d’eau chaude est individuelle. Cela fonctionne bien pour le chauffage, mais cela implique que les bâtiments soient très bien isolés pour pouvoir réduire les températures d’eau qui circulent dans les radiateurs ou dans les planchers chauffants. Côté budget, pour une chaufferie collective au gaz, on serait à 120 000 euros, alors qu’une chaufferie avec pompes à chaleur avoisine 160 000 euros. Mais il existe des subventions : le Coup de Pouce CEE Rénovation globale offre un bonus substantiel si le système de chauffage et de production d’eau chaude utilise plus de 50% d’énergie renouvelable. Dans ce cas-là, on arrive ainsi à gommer une partie du surcoût de l’équipement », explique Édouard de Rugy.

Est-ce la solution d’avenir pour des copropriétés respectueuses de l’environnement ?

La rénovation globale des bâtiments est un défi crucial pour l’environnement. Chaque copropriété est différente, et l’ensemble des facteurs doivent être considérés pour concilier l’intérêt individuel, l’acceptabilité collective et le bien commun. Cela passe certes par des solutions de chauffage performantes et innovantes, mais aussi, et surtout, par l’analyse et l’optimisation de l’ensemble des constituantes du bâtiment, sans oublier la capacité de financement. C’est une étude au cas par cas que Reanova réalise avec succès depuis douze ans.

Qu’est-ce que la rénovation énergétique des bâtiments ?

La rénovation énergétique est un outil pour réduire les consommations d’énergie des bâtiments et faire baisser les factures d’énergie des propriétaires. Elle est encouragée par l’Etat car elle permet également de lutter contre la précarité énergétique. Découvrez comment elle s’organise.

La rénovation énergétique d’un bâtiment a pour objectif de diminuer sa consommation énergétique et ses émissions de gaz à effet de serre. Elle se concentre sur les principaux postes consommateurs d’énergie dans un bâtiment : le chauffage, la climatisation et la production d’eau chaude sanitaire.

Plusieurs types de travaux peuvent être envisagés :

  • les travaux d’isolation de l’enveloppe des bâtiments (façades, toiture, fenêtres…). Ils permettent de diminuer fortement le nombre de calories nécessaires au chauffage et au refroidissement des bâtiments ;
  • les travaux sur les équipements de production, distribution et émission de chauffage et d’eau chaude sanitaire. Le recours aux énergies renouvelables permet d’aller encore plus loin dans la démarche de diminution d’énergie.

Quels sont les trois enjeux majeurs de la rénovation énergétique des logements ?

La rénovation énergétique permet de répondre à différents enjeux : écologiques, économiques et sociaux. La rénovation énergétique s’inscrit dans la lutte contre le changement climatique. En effet, le secteur du logement a un impact important sur l’environnement : en 2020, le secteur résidentiel représentait 30 % de la consommation énergétique finale de la France. C’est pour cela que la Stratégie nationale bas-carbone (SNBC), la feuille de route de la France pour lutter contre le changement climatique a fait de la rénovation l’un de ses leviers pour changer cet état de fait. Dans son édition 2020, la SNBC vise un rythme de 370 000 rénovations globales par an à partir de 2022, pour la période 2030-2050, le nombre passera à 700 000.

Réduire la consommation énergétique est également un enjeu économique pour l’État, les entreprises et les ménages. Ainsi, la réduction de la consommation de 40 % du parc tertiaire à horizon 2030, telle que prévue par « loi ELAN », représenterait une économie de 9,1 milliards d’euros sur la facture énergétique de 2018 du parc tertiaire ; dont 3,9 milliards pour le chauffage.

Enfin, le troisième enjeu est social, encourager la rénovation énergétique c’est également lutter contre les passoires énergétiques, ces logements avec une consommation énergétique excessive. Elles représenteraient près de 17% du parc de logements en France. De nombreux Français font face au manque de confort de leur logement. L’Observatoire national de la précarité énergétique, dans l’édition 2021 de son tableau de bord, révèle ainsi qu’un Français sur cinq dit avoir souffert du froid au cours de l’hiver 2020 pendant au moins 24 heures. Pour 40 %, cela était dû à une mauvaise isolation ther­mique de leur logement. De plus, les ménages les plus modestes sont plus nombreux dans ces logements les plus énergivores. Ainsi, 28 % des passoires thermiques du parc locatif privé sont occupées par les ménages du premier quintile de revenus selon une enquête publiée en 2020 par Observatoire national de la rénovation énergétique.

Quels sont les principes de la rénovation énergétique ?

Le premier grand principe est la logique d’intervention : elle consiste à limiter au maximum les besoins de chauffage et de climatisation en isolant le bâtiment de manière performante et en améliorant le système de ventilation. Dans un second temps, des équipements de chauffage et de climatisation plus performants et fonctionnant grâce aux énergies renouvelables peuvent être installés.

En débutant les travaux par la phase d’isolation, vous vous assurez de maximiser les économies d’énergie. La diminution de consommation due à l’isolation des façades et au remplacement des menuiseries vous permet, ensuite, de mettre en place une installation de chauffage moins puissante et plus respectueuse de l’environnement. Au contraire, si vous commencez à travailler sur les équipements, en remplaçant par exemple la chaudière, vous vous privez d’une partie des économies d’énergie possibles.

Le deuxième grand principe de la rénovation énergétique est le regroupement des travaux. Pour que le projet soit cohérent, il faut avoir une vision d’ensemble et pouvoir traiter les interfaces entre les différentes parois et équipements. Vouloir isoler les façades est une bonne idée, mais comment traiter l’isolation de l’acrotère, l’isolation des retours de menuiseries, les volets ou encore les entrées basses de ventilation en façade ? Pour atteindre le gain énergétique escompté, il est nécessaire de grouper ces travaux.

Y a-t-il des aides spécifiques pour financer les travaux de rénovation énergétique ?

Fer de lance de la politique de transition énergétique de la France, la rénovation thermique bénéficie d’aides gouvernementales adaptées aux différents types de bâtiments et aux profils des propriétaires.

Il existe notamment :

  • des prêts à taux zéro ou à taux bonifiés à destination des copropriétés et des bailleurs sociaux, pour étaler le financement des travaux dans la durée, plutôt que les travaux eux-mêmes, et ainsi faire en sorte que les économies d’énergie réalisées contribuent au remboursement des mensualités ;
  • des certificats d’économie d’énergie, accessibles à tous types de bâtiments (tertiaire, bailleurs sociaux, copropriétés, maisons individuelles), consistant à distribuer des primes pour tous les types de travaux réalisés ;
  • des aides distribuées par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), destinées au logement privé (maisons individuelles et copropriétés), sous forme de subventions individuelles ou collectives, comme les dispositifs MaPrimeRénov’.

Des aides spécifiques des collectivités locales, ciblant des quartiers ou des types d’habitat, sont parfois mises en place sur des durées relativement courtes (quatre à cinq ans en général).

Toutes ces aides ont un point commun : elles sont soumises à des critères de performance thermique ou de gain énergétique.

La rénovation énergétique est-elle rentable ?

C’est un vaste sujet, souvent ramené au calcul du fameux « temps de retour » sur investissement. Si la comparaison porte sur le coût d’investissement total des travaux et les économies d’énergie qui en résultent au cours actuel du gaz, le temps de retour peut prendre plusieurs décennies. A l’inverse, si l’on raisonne uniquement sur le surcoût de performance énergétique et qu’on intègre des hypothèses d’augmentation des coûts de l’énergie, le temps de retour diminue fortement.

La réponse dépend des hypothèses et des paramètres pris en compte :

  • Les travaux d’entretien n’ayant par définition pas de temps de retour, le raisonnement porte-t-il sur le coût total des travaux ou sur le surcoût de la rénovation énergétique ?
  • Quelles hypothèses d’évolution des cours de l’énergie et de la fiscalité sont prises en compte ?
  • Les subventions sont-elles intégrées dans les calculs du temps de retour ?
  • La valeur verte, c’est-à-dire le différentiel de valeur d’un appartement avant et après une rénovation énergétique, est-elle prise en compte dans le calcul ? Si oui, comment est-elle calculée ?

Voici deux pistes pour tenter de répondre à cette question de la rentabilité :

Le décret 2016-711 du 30 mai 2016 sur « les travaux d’isolation thermique rendus obligatoires à l’occasion de gros travaux de rénovation de bâtiments » propose une méthode de calcul officielle du temps de retour. Elle définit les hypothèses d’évolution des coûts de l’énergie, intègre les subventions dans le calcul et ne prend en compte que le surcoût de l’isolation. Avec cette définition, de nombreux projets présentent un temps de retour inférieur à dix ans.

Les études statistiques disponibles sur la base des données immobilières des notaires mettent en évidence la corrélation de plus en plus marquée entre le prix des appartements et leur étiquette énergétique. Le marché tend à valoriser totalement le coût des travaux de rénovation énergétique dans le prix de vente des appartement rénovés.

Vos questions et réponses sur la rénovation énergétique des bâtiments

OÙ SE RENSEIGNER POUR CONNAÎTRE LES AIDES À LA RÉNOVATION ?

Pour connaître les aides à la rénovation, vous pouvez vous rendre sur le site france-renov.gouv.fr. Certains sites vous renseigneront plus précisément sur les travaux que vous pouvez effectuer en copropriété. C’est le cas notamment du site de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ou de celui de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil). Reanova détaille également les aides et les prêts dont vous pouvez bénéficier.

QUELLES AIDES POUR QUELS TRAVAUX ?

Que vous habitiez dans un logement individuel ou en copropriété, vous pouvez accéder à plusieurs aides financières. Le dispositif MaPrimeRénov’ alloue ainsi une prime pour financer des travaux de rénovation énergétique. L’Agence nationale de l’habitat (Anah) subventionne les copropriétés qui engagent des travaux de rénovation énergétique des parties communes. L’éco-prêt à taux zéro représente également un moyen de financer vos travaux de rénovation énergétique.

COMMENT OBTENIR LA PRIME DE RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE ?

La prime de rénovation énergétique, MaPrimeRénov’, est désormais accessible à tous les propriétaires et à toutes les copropriétés, sans conditions de ressources. Les dossiers de demande d’aide peuvent être déposés sur le site www.maprimerenov.gouv.fr. Attention, il est nécessaire de vérifier auparavant l’éligibilité des travaux prévus sur le simulateur.

Reanova peut vous accompagner dans la définition de votre projet et dans la gestion des dossiers de subvention MaPrimeRénov’Copro, des certificats d’économie d’énergie et dans le montage d’un éco-prêt à taux zéro collectif.

 

Sources de nuisances sonores dans un logement en copropriété

Quelles sont les sources de nuisances sonores dans un logement en copropriété ?

Le bruit des avions, une voie ferrée non loin de chez vous, un chantier à proximité, des pièces qui résonnent, un voisin un peu trop bruyant… Dans un immeuble, les nuisances sonores peuvent provoquer un grand inconfort pour les copropriétaires. Intérieurs ou extérieurs, les bruits peuvent rapidement devenir désagréables. Pour trouver des moyens de les limiter, encore faut-il bien les identifier.

Copropriétés : quels sont les points d’entrée des bruits extérieurs ?

Les bruits provenant de l’extérieur sont généralement des bruits liés aux transports (aérien, routier, ferré), mais vous pouvez également être confronté à des bruits de voisinage (enfants qui jouent dehors, discussions à l’extérieur, etc.). Pour arriver jusqu’à vous, ces bruits passent le plus souvent par les menuiseries, les entrées d’air ou les points de faiblesse acoustique de la structure de l’immeuble.

Les entrées d’air assurent l’admission d’air neuf dans les pièces principales. Pour connaître le niveau d’isolement acoustique qu’elles offrent, vous pouvez vous référer à l’indice d’affaiblissement acoustique Rw (Ctr). Calculé en décibels, il se situe entre 33 et 42 dB. Plus l’indice est fort, plus votre isolement acoustique est important : vous percevrez donc moins les bruits extérieurs. Des manchons peuvent être installés sur les entrées d’air pour obtenir une meilleure réduction des bruits extérieurs. Constitués de chicanes, ils permettent un affaiblissement acoustique allant jusqu’à 41 dB.

Les menuiseries sont un autre point à ne pas négliger. La performance acoustique des menuiseries est caractérisée par l’indice d’affaiblissement acoustique Rw (C). Il fluctue entre 28 et 40 dB. Le double ou le triple vitrage permettent de réduire de manière conséquente les désagréments sonores. Si cela ne suffit pas, il existe du vitrage avec une isolation acoustique renforcée pour apporter encore plus de confort.

Comment diminuer la gêne liée à ces bruits extérieurs ?

Pour s’isoler des bruits de la ville, il est nécessaire de rendre tout le système de façade plus étanche. Nous vous conseillons de traiter en même temps les différents points faibles de votre habitat. Par exemple, si vous changez votre fenêtre mais que votre entrée d’air n’est pas performante, l’isolation acoustique évoluera très peu. Notez également que la perception des bruits extérieurs peut aussi dépendre de l’isolation du coffre de vos volets.

Une autre solution est d’isoler la façade avec de la laine de verre ou de la laine de roche. Par son épaisseur, elle dissipe les ondes acoustiques. Pour faire le point sur la performance acoustique de votre paroi et savoir si vous avez besoin d’une isolation supplémentaire, vous pouvez vous référer à son indice d’affaiblissement acoustique. Il indique en décibels la quantité d’ondes sonores directes stoppées par le matériau en fonction de son épaisseur et de sa composition. Plus votre paroi sera épaisse et donc lourde, plus elle répondra à des contraintes acoustiques élevées.

Pour les façades dites légères, il existe également des systèmes masse-ressort-masse pour renforcer l’isolation. Ils se composent d’une double paroi séparée par un isolant. Le système fonctionne grâce à l’effet de masse des parois et à l’isolant qui joue le rôle d’amortisseur sonore.

En améliorant l’isolation de votre logement, vous diminuez les bruits extérieurs et vous améliorez également la capacité de chauffage. A terme, cela vous permet de faire des économies et d’augmenter votre confort et la valeur de votre bien.

Quelles nuisances sonores peuvent provenir de l’intérieur de votre immeuble ?

Il existe trois typologies de bruits venant de l’intérieur de votre bâtiment :

  • Bruit aérien. La musique, des voix ou encore un film : tous ces bruits proviennent d’une vibration qui se transmet aux éléments structurels du bâtiment.
  • Bruit de chocs. Ce type de bruit est dû à une chute d’objet, un coup de marteau ou encore une personne marchant en talons.
  • Bruit d’équipements. Ces bruits proviennent des équipements de votre immeuble. En effet, des appareils comme l’ascenseur ou le vide-ordure, destinés à apporter du confort, peuvent aussi créer une gêne sonore.

Ces bruits peuvent se transmettre de manière directe (un mur, une dalle en béton…) et de manière latérale (via plusieurs éléments structurels). Les canalisations peuvent également contribuer à la propagation des ondes sonores en créant des transmissions parasites.

Quelles sont les solutions techniques pour atténuer ces bruits intérieurs ?

La technique de la boîte dans la boîte est une solution d’isolation acoustique qui peut remédier à ce problème. Il s’agit de désolidariser l’espace que l’on veut insonoriser de la structure primaire de l’immeuble. Cependant, cette solution très technique convient surtout à des lieux comme des salles de répétition ou de concert. Elle se prête difficilement à un logement car elle engendre une perte d’espace et des coûts de travaux importants.

Pour diminuer l’inconfort lié aux bruits d’équipement, il existe des solutions. Il est notamment possible d’installer des dispositifs d’insonorisation et de limitation des vibrations. L’autre option consiste à remplacer ou à condamner les équipements existants. Ces décisions doivent être confirmées par un vote en assemblée générale.

Comment gérer les nuisances provoquées par le comportement inapproprié d’un voisin ?

  • Vous entendez régulièrement un bruit anormal venant de chez l’un de vos voisins ? Qu’il s’agisse de tapage diurne ou de tapage nocturne, il existe des solutions pour régler le problème.Commencez par vérifier le règlement de votre copropriété pour savoir ce qui est autorisé et interdit.
  • Dialoguez avec l’auteur de ces bruits pour lui rappeler les règles de vie à respecter dans une copropriété et essayez de trouver une solution à l’amiable.
  • Si cela n’est pas concluant, contactez votre syndic.

Enfin, si ces trois actions ne suffisent pas, vous pouvez envoyer un recommandé au copropriétaire concerné ou appeler la police municipale, notamment en cas de tapage nocturne. Les bruits peuvent être considérés comme des troubles anormaux de voisinage et sanctionnés par la loi. En dernier recours, vous pouvez saisir la justice.

Vos questions et réponses sur les nuisances sonores en copropriété

Quels sont les horaires autorisés pour faire des travaux ?

Pour faire des travaux bruyants, veuillez respecter les horaires suivants :

  • En semaine, de 9 heures à 12 heures puis de 13h30 à 19h30 ;
  • Le samedi de 9 heures à 12 heures et de 15 heures à 19 heures ;
  • Le dimanche et les jours fériés de 10 heures à 12 heures.

Ces règles ont été écrites par le Conseil national du bruit, mais certaines collectivités ont préféré adopter un autre règlement. Nous vous conseillons de vous rapprocher de votre mairie.

Quel recours pour une nuisance sonore venant du voisinage ?

Renseignez-vous tout d’abord sur le règlement de la copropriété qui peut contenir des éléments relatifs au bruit. Si votre voisin ne le respecte pas, avertissez le syndic de copropriété. Vous pouvez également vous adresser à votre mairie pour savoir s’il existe un arrêté relatif au bruit. Si votre voisin ne respecte pas cet arrêté, prévenez le maire : il a l’obligation de garantir la tranquillité des habitants.

Comment se débarrasser d’un voisin bruyant ?

Si votre voisin est propriétaire de son appartement, vous ne pouvez l’obliger à le quitter. Mais si vos tentatives de médiation ont échoué, vous pouvez saisir la justice. Le juge peut l’obliger à insonoriser son logement. Attention, vous devrez présenter des preuves des nuisances : courriers échangés avec votre voisin, constat d’huissier, témoignages, certificat médical si le bruit a eu un impact sur votre santé…

Comment gérer l’individualisation des frais pour les copropriétés en chauffage collectif ?

Dans les immeubles en copropriété, le chauffage collectif est un sujet récurrent lors des assemblées générales. Comment diminuer les coûts ? Comment donner la possibilité à chacun de piloter la température des différentes pièces de son logement ? L’individualisation des frais de chauffage est la solution mise en place par les pouvoirs publics pour mieux réguler la consommation d’énergie.

De nouvelles règles pour l’individualisation des frais de chauffage

A la suite d’un décret concernant la répartition des frais de chauffage paru le 22 mai 2019, les copropriétés en chauffage collectif sont dans l’obligation d’installer des compteurs individuels ou des répartiteurs thermiques. Ces appareils permettent de mettre en place l’individualisation des frais de chauffage dans la copropriété. En parallèle, la copropriété doit faire installer des robinets thermostatiques sur les radiateurs pour que les copropriétaires puissent réguler la température de chaque pièce de leur appartement. L’obligation d’installer des compteurs individuels s’applique aussi aux immeubles qui ont une installation de centrale de froid ou alimentés par un réseau de froid.

Des solutions pour mesurer la consommation dans chaque logement

Les compteurs ou les répartiteurs thermiques permettent de mesurer la consommation dans chacun des logements et ainsi de diminuer les charges individuelles.

Le compteur thermique ou compteur énergétique est la solution d’évaluation la plus précise. Cependant, elle n’est destinée qu’aux immeubles qui possèdent un système de chauffage en dérivation, ce qui est peu fréquent dans les copropriétés.

L’autre solution consiste à installer des répartiteurs de frais de chauffage. Ces appareils sont placés sur tous les radiateurs pour calculer la quantité de chaleur consommée dans chaque pièce. Cette installation est souvent préférée aux compteurs énergétiques car elle est moins contraignante pour la configuration du réseau de chauffage.

Comment savoir si votre copropriété est concernée ?

Pour déterminer si votre copropriété est concernée par l’individualisation des frais de chauffage, une note de calculs doit être faite par un bureau d’études thermiques.

Trois critères sont à vérifier :

  • La possibilité technique. Dans certaines résidences, la pose de ces appareils n’est pas envisageable, ou ne permet pas d’évaluer la quantité d’énergie consommée dans chaque appartement. C’est le cas par exemple des appartements intégrant des planchers chauffants ou un système de chauffage en série (en monotube) ;
  • La consommation énergétique des bâtiments. L’arrêté du 6 septembre 2019 dispense les résidences à faible consommation d’énergie de la mise en place de l’individualisation. Lorsque la consommation d’énergie destinée au chauffage est inférieure à 80 kWh/m2 de surface habitable (SHAB) par an, la résidence n’est pas concernée par cette obligation ;
  • Le coût excessif. Dans certains cas, les travaux d’individualisation du chauffage peuvent s’avérer non rentables. En effet, la pose de répartiteurs ou de compteurs s’accompagne de l’installation de robinets thermostatiques. L’installation, la location, l’entretien et les relevés des appareils représentent un coût à ne pas négliger. La loi estime que les travaux ne sont pas rentables si le retour sur investissement est supérieur à dix ans.

Si l’un de ces trois critères s’applique à votre copropriété, vous n’êtes pas dans l’obligation d’effectuer les travaux.

Quelles sont les limites de l’individualisation des frais ?

L’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs permet de responsabiliser les copropriétaires et d’éviter le gaspillage. Cependant, votre immeuble peut ne pas être en état d’en bénéficier. Selon l’emplacement, la typologie ou l’orientation de votre logement, les gains peuvent être amoindris. Il ne faut pas non plus négliger les pertes dues à une mauvaise isolation. Pour évaluer la situation de votre bâtiment, vous pouvez réaliser un audit global. Vous aurez ainsi une vision plus générale de l’origine des pertes, et une idée plus précise des solutions pour y remédier.

Reanova peut également réaliser la note de calcul de votre copropriété. Si vous êtes concerné par l’individualisation des frais de chauffage, nous pourrons répondre à toutes vos questions et vous aider à mettre en œuvre les aménagements nécessaires.

Vos questions et réponses sur l’individualisation des frais de chauffage en copropriété

Comment répartir les frais de chauffage ?

Dans un immeuble, les frais liés au chauffage collectif sont compris dans les charges locatives. Mais la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte prévoit pour certains immeubles une facturation à l’occupant, locataire ou propriétaire, en fonction de sa consommation des frais de chauffage collectif. Plusieurs décrets complètent la loi. L’un d’eux, notamment, impose l’installation de compteurs ou de répartiteurs thermiques pour calculer au plus près la consommation de chacun.

Comment marche un répartiteur de frais de chauffage ?

Un répartiteur thermique se présente sous la forme d’un boîtier électronique. Il se fixe sur un radiateur pour mesurer sa consommation. Il est nécessaire d’installer un répartiteur par radiateur. Grâce à des sondes, il mesure des différences de température entre le radiateur et la pièce et en déduit la quantité de chaleur effectivement consommée. Pour calculer la consommation, la puissance du radiateur est également un élément pris en compte.

Comment passer du chauffage collectif au chauffage individuel ?

Une installation de chauffage collectif est dimensionnée en fonction du nombre d’appartements de l’immeuble. Si un copropriétaire souhaite passer en chauffage individuel, il y aura donc des conséquences sur l’installation de l’immeuble. Le copropriétaire ne voulant plus être raccordé au chauffage collectif doit préparer un dossier technique pour le soumettre au vote de l’assemblée générale. Si celui-ci est accepté, les coûts des travaux – y compris ceux qui concernent les parties collectives – seront à sa charge.

 

Rôle du maître d’oeuvre (AMO) et rénovation énergétique d’une copropriété

Le rôle de l’assistant à maîtrise d’ouvrage (AMOA) en rénovation énergétique de copropriété

L’AMOA (ou AMO) est l’assistant à maîtrise d’ouvrage. La mission de ce consultant est d’aider les copropriétaires à prendre des décisions lors d’un projet de rénovation. Il fait le lien entre le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre. Certaines agences de maîtrise d’œuvre spécialisées intègrent le pilotage du projet.

Le domaine du bâtiment possède un vocabulaire bien particulier. MOA, MOE, AMOA… vous pouvez rapidement vous perdre dans ces abréviations lorsque vous réalisez des travaux dans votre copropriété. Voici quelques indications sur le rôle de chacun et notamment celui de l’AMOA, pour mieux vous y retrouver.

Quelle est la différence entre MOA et MOE ?

Le maître d’ouvrage (MOA) est la ou les personnes qui passe(nt) la commande de conception et des travaux. Dans le cas d’une rénovation de copropriété, il s’agit du syndicat de copropriétaires, représenté par son syndic.

Le maître d’œuvre (MOE) est la ou les personnes qui apporte(nt) une solution architecturale, technique et économique à une commande effectuée par le maître d’ouvrage pour son projet de rénovation. Le maître d’œuvre peut être un architecte ou un ingénieur. Il peut également s’agir d’un bureau d’études ou d’un groupement de ces différentes professions. Le maître d’œuvre a aussi pour rôle le suivi d’exécution des travaux : il dirige les entreprises sur le chantier.

Quel est le rôle de l’AMOA (ou AMO) ?

L’AMOA (ou AMO) est l’assistant à maîtrise d’ouvrage. Ce consultant aide les copropriétaires à prendre des décisions sur les aspects techniques, sociaux, juridiques et/ou financiers du projet. Il apporte son expertise au syndicat des copropriétaires, le conseille, participe à la coordination du projet avec le MOE et le syndic. C’est un interlocuteur supplémentaire dont la contribution/pertinence s’évalue en fonction de la maturité du projet, de la capacité du conseil syndical à prendre des arbitrages (connaissance technique, expérience de projet similaire…). Il est important de bien définir sa mission selon vos besoins et de vous assurer qu’il n’y a pas de redondance avec les autres acteurs du projet.

Quand faire appel à un AMOA ?

Pour déterminer si vous avez besoin d’être accompagné par un AMOA,  il y a trois questions essentielles à vous poser :

  • Le projet de rénovation énergétique établi pour votre copropriété est-il clair ? Le plan de travaux, défini ?
  • Pensez-vous avoir les connaissances ou l’expérience nécessaire au sein du conseil syndical ou d’une commission de copropriétaires pour mener à bien la phase de conception ?
  • Si un MOE a déjà été choisi par les copropriétaires en assemblée générale, a-t-il les compétences pour piloter le projet sur le volet technique et l’aspect financier ?

Si vous répondez positivement à l’une de ces questions, il ne sera pas nécessaire de demander l’assistance d’un AMOA. Une agence de maîtrise d’œuvre intégrée comme Reanova pourra vous accompagner.

Mais si vous avez besoin de mûrir votre projet ou si vous êtes perdu face aux options qui s’offrent à vous, il peut s’avérer intéressant de faire appel à un AMOA.

Sur quels critères choisir un AMOA ?

L’AMOA doit posséder des connaissances et un niveau d’expérience qui lui permettent d’émettre un avis critique sur les choix techniques et architecturaux proposés. De plus, pour mener sa mission à bien, il est nécessaire qu’il maîtrise les compétences de gestion de projet en copropriété. Il doit être capable de s’adapter au public hétérogène que constitue le syndicat de copropriétaires et de guider au mieux le syndic.

Pour évaluer les AMOA que vous envisagez d’intégrer à votre projet de rénovation énergétique, n’hésitez pas à leur demander de vous fournir, en plus de leurs CV, des références d’opérations terminées, leurs méthodologies ainsi que des livrables (les documents remis aux copropriétaires, aux entreprises…). Ces éléments permettront d’affiner votre choix.

Gardez également en tête que l’AMOA est un consultant : sa responsabilité est donc limitée à son rôle de conseil.

Reanova, un accompagnement complet

Pour accompagner au mieux les copropriétaires, Reanova propose une offre globale. Elle assure la compétence et la responsabilité de la maîtrise d’œuvre, du montage financier de l’opération et du pilotage du projet. Nos équipes composées d’architectes, de chefs de projet, de responsables développement et de chargés de financement peuvent vous assister, à toutes les étapes de votre projet.

Pour faciliter la communication, votre projet sera géré par un binôme bien identifié : un chef de projet et un responsable développement. Ils vous accompagneront dès son commencement et lors des votes en assemblée générale. Ils attesteront de la bonne fin des travaux et veilleront à l’obtention et au bon versement des aides financières.

Vos questions et réponses sur le rôle de l’AMOA

Qu’est-ce qu’un contrat d’assistance à la maîtrise d’ouvrage ?

Le contrat d’assistance à la maîtrise d’ouvrage va définir les missions de l’AMOA. Il permet de mettre en place le pilotage du projet et d’intégrer un planning avec des points d’étape et de validation. Il borne ainsi dans le temps l’intervention du consultant. Il peut également intégrer la liste des livrables attendus pour s’assurer du respect des grandes étapes du projet.

Qu’est-ce qu’un maître d’ouvrage délégué ?

Le maître d’ouvrage délégué est un mandataire : il agit pour le compte du maître d’ouvrage et s’engage à mettre en œuvre tous les moyens nécessaires pour réaliser l’ouvrage. Son contrat lui permet d’accomplir des actes juridiques et de représenter le maître d’ouvrage face à des tiers : administration, maître d’œuvre, entrepreneurs…

Quel est le rôle de la maîtrise d’œuvre ?

Le maître d’œuvre peut être un bureau d’études, un économiste de la construction ou un architecte. Il peut établir les plans du projet, élaborer les documents techniques, coordonner les travaux et assister le maître d’ouvrage dans ses relations avec les entreprises de travaux. Il peut le conseiller dans le choix de ces entreprises. Il conçoit un projet en adéquation avec l’enveloppe budgétaire déterminée.